Kira Sözleşmelerinde Kefalet Hükümleri – Kefil Şartları
Kira Sözleşmelerinde Kefalet Nedir?
Kira sözleşmelerinde kefalet, kiracının kira borçlarını zamanında ödememesi, taşınmaza zarar vermesi veya sözleşmeye aykırı davranması hâlinde, kiraya verenin zararını güvenceye almayı amaçlayan kişisel bir teminattır. Türk Borçlar Kanunu’nun 581 ve devamı maddelerinde düzenlenen kefalet hükümleri, kira sözleşmelerindeki kefaleti de doğrudan etkiler.
TBK’ya göre kefalet, kefilin alacaklıya karşı, borçlunun borcunu ifa etmemesi hâlinde kişisel sorumluluk üstlendiği bir sözleşmedir. Bu nedenle kira sözleşmesinde kefil olan kişi, kiracının;
- kira bedelini ödememesi,
- kullanım kaynaklı zararlara sebep olması,
- yan giderleri aksatması,
- sözleşme sonunda kiralananı teslim etmemesi
gibi durumlarda devreye girer.
Burada kritik nokta, kefaletin kişisel güvence olmasıdır. Yani alacaklı (ev sahibi), kiracının malvarlığı yetmezse kefilin malvarlığına başvurabilir.
Kira sözleşmelerinde sıkça karşılaşılan yanlış bilgi şudur:
“Ev sahibi isterse, kiracı ödeme yapmadığı anda doğrudan kefilden isteyebilir.”
Bu tamamen yanlıştır. Kefalet “adi kefalet” niteliğinde olduğu sürece, ev sahibi önce kiracıya başvurmak zorundadır.
Kanunda açıkça düzenlenen kefalet türleri (adi, müteselsil vb.) kira sözleşmelerinde de aynen uygulanır. Bu nedenle kira sözleşmesine kefil olan kişinin hakları ve sorumlulukları, TBK’daki maddelere sıkı sıkıya bağlıdır.
Kefaletin Kira Sözleşmelerine Uygulanabilmesi İçin Gerekli Şartlar
Bir kira sözleşmesinde kefaletin geçerli olabilmesi için TBK madde 582 ve 583 çok önemlidir. Bu maddelere göre kefalet ancak belirli şartlar sağlandığında hüküm doğurur. Uygulamada bu şartlara uyulmadığı için çok sayıda kefalet geçersiz sayılmaktadır.
a) Mevcut veya Gelecekte Doğacak Bir Borcun Bulunması
Kefalet, ancak mevcut ve geçerli bir borca verilir. Kira ilişkisinde bu borç genellikle şöyledir:
- kira bedelleri,
- aidat/yan giderler,
- kira süresince doğabilecek zararlar.
Gelecekte doğacak kira bedelleri de kefalete konu olabilir. Yani kefalet, kira sözleşmesinin süresi boyunca geçerlidir; borç doğdukça kefil de sorumlu olur.
b) Kefilin Ehliyeti
Kefil olacak kişinin fiil ehliyetine sahip olması şarttır. Ayırt etme gücü olmayan ya da sınırlı ehliyetsiz kişilerin kefil olması mümkün değildir.
c) Bilerek Geçersiz Borca Kefalet
Eğer borç (örneğin kira borcu) ehliyetsizlik veya yanılma nedeniyle geçersizse, ama kefil bunu biliyorsa kefalet yine geçerli olur. Yani kanun, bilinçli kefaleti korur.
d) Kefilin Haklarından Önceden Feragat Edememesi
Çok önemlidir:
Ev sahibi kira sözleşmesine “kefil tüm haklarından peşinen feragat etmiştir” gibi hükümler eklese bile geçersizdir. Çünkü TBK kefilin haklarının önceden ortadan kaldırılmasına izin vermez.
Kefalet Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları (Kira Sözleşmelerinde)
Kira sözleşmelerinde kefaletin geçerliliği için şekil şartı çok kritiktir ve TBK 583 bu konuda oldukça katıdır. Uygulamada en çok bu madde ihlal edildiği için kefaletler geçersiz olmaktadır.
a) Yazılı Şekil Şartı
Kefalet mutlaka yazılı olmalıdır. Sözlü kefalet geçersizdir.
Örneğin:
Ev sahibi ile kiracı arasında WhatsApp yazışması var ve arkadaşınız “Ben kefilim” dedi.
Bu geçerli değildir.
Kefalet, kira sözleşmesinin içinde yer alabilir veya ayrıca bir kefalet beyanı düzenlenebilir. Ancak her durumda yazılı olmak zorundadır.
b) Kefilin El Yazısıyla Yazması Zorunlu Olan İbareler
Kefilin, kendi el yazısıyla şunları yazması şarttır:
- azami sorumluluk miktarı,
- kefalet tarihi,
- kefalet türü (ör. müteselsil kefil)
Örnek el yazısı ibaresi:
“En fazla 150.000 TL’ye kadar müteselsil kefilim. 12.11.2025 – Ahmet Yılmaz”
Bunlardan biri eksikse kefalet geçersiz olur.
c) Kefaletin Sonradan Artırılması
Kira döneminde kira bedeli arttıysa veya ev sahibi kefilin sorumluluğunu genişletmek istiyorsa yeniden el yazılı şekilde kefilden alınması gerekir. Aksi hâlde değişiklik geçerli olmaz.
d) Özel Yetki
Kefil, bir başkasının adına kefil olacaksa, ona verilen vekâletnamede mutlaka özel yetki bulunmalıdır.
Kira Sözleşmelerinde Eş Rızası Şartı (TBK 584)
Kira sözleşmelerinde kefil olmak isteyen kişinin evli olması hâlinde eş rızası şartı devreye girer. Bu şart uygulanmadığı takdirde kefalet kesin olarak geçersiz olur.
a) Eşin Yazılı Rızası Olmak Zorundadır
Eş rızası:
- yazılı olmalı,
- kefalet kurulmadan önce veya en geç kurulduğu anda verilmiş olmalıdır.
Sonradan verilen rıza geçerli değildir.
b) Hangi Kefaletlerde Eş Rızası Aranmaz?
TBK 584’e göre bazı kefaletlerde eş rızası aranmaz. Ancak kira sözleşmesi kefaleti bu istisnalara girmez. Yani kira kefaletinde her zaman eş rızası gerekir.
c) Eş Rızası Olmadan İmzalanan Kefalet Geçersizdir
Uygulamada çok örneği vardır:
Ev sahibi, kiracıya kefil olan kişiye imza attırır; eş rızası alınmaz. Sonra kiracı evi terk eder, borçları bırakır. Ev sahibi kefile gider; kefil “eşim rıza vermedi” der. Mahkeme, TBK 584 gereği kefaleti geçersiz sayar. Bu nedenle eş rızası kefaleti koruyan bir güvenlik mekanizmasıdır.
d) Eş Rızasının Aranmadığı Değişiklikler
Kira sözleşmesine sonradan yapılan şu değişikliklerde eş rızası aranmaz:
- kefilin sorumluluğunu artırmayan değişiklikler,
- adi kefalet → müteselsil kefalet dönüşmüyorsa,
- güvence azalmasına yol açmıyorsa.
Kira Sözleşmesi Kefaletinde El Yazısı, Azami Miktar ve Tarih Nasıl Yazılmalı?
Kira sözleşmelerinde kefaletin geçerli olabilmesi için, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çok net şekil şartları öngörür. Bu şartlar, kiraya veren ile kiracı arasında imzalanan adi kira sözleşmesinin sınırlarını aşar ve kefilin korunmasını amaçlar.
Çünkü kefalet, kiracı borcunu ödemezse kefilin tüm malvarlığının risk altına girebileceği hukuki bir taahhüttür. TBK m. 583 gereği geçerli bir kefalet sözleşmesi için şu unsurlar mutlaka bulunmalıdır:
Kefilin El Yazısı Şartı
Kefalet beyanının bazı kısımlarının mutlaka kefilin kendi el yazısıyla yazılması gerekir. Bunlar:
- Azami sorumluluk tutarı
- Kefalet tarihi
- Kefalet türü (adi / müteselsil)
Bu üç unsurun bilgisayar çıktısı olması geçersizliğe yol açabilir. Örneğin kira sözleşmesine “kefilim” diyerek imza atan kişi bile el yazısıyla yazmadıysa kefil sayılmaz.
Örnek:
Sözleşmede “Kefil: Mehmet Yılmaz” yazıyor ve imza var. Ancak azami miktar el yazısıyla yazılmamış. Bu durumda kefalet geçersiz olur. Mal sahibi kefile başvuramaz.
Azami Miktarın Yazılması
Kefil, kira borcundan sınırsız sorumlu tutulamaz. Bu nedenle kefilin sorumluluğunun parasal sınırı açıkça yazılmalıdır.
Örnek ifade:
“Azami sorumluluğum 300.000 TL’dir.”
Azami miktar yazılmamış bir kefalet hükümsüzdür.
Tarih Şartı
Kefaletin hangi tarihte verildiği de el yazısıyla belirtilmelidir. Çünkü kefil, hangi dönem borçlarından sorumlu olacağını ancak bu şekilde bilebilir. Tarih yazılmamış kefalet de geçersizdir.
Kefalet Türünün Yazılması
Kefilin adi kefil mi yoksa müteselsil kefil mi olduğu el yazısıyla belirtilmelidir.
Belirtilmemişse kefalet adi kefalet sayılır ve kefil en son aşamada sorumlu olur.
Kira Sözleşmesinde Kefaletin Geçersiz Sayılmasına Sebep Olan Hatalar
Kefalet, kira sözleşmelerinde en çok hata yapılan alanlardan biridir. TBK’da şekil şartları sıkı olduğu için küçük bir eksiklik bile kefaleti tamamen geçersiz hale getirir.
Aşağıda uygulamada en çok karşılaşılan geçersizlik nedenlerini bulabilirsiniz.
El Yazısı Şartına Uyulmaması
TBK m. 583 gereği azami miktar, tarih ve kefalet türü mutlaka kefilin el yazısıyla yazılmalıdır.
Bu şart gerçekleşmezse kefalet tamamen geçersizdir.
Örnek:
Sözleşme bilgisayardan yazıldı ve kefil sadece imza attı.
→ Bu kefalet HÜKÜMSÜZdür.
Kefilin Eş Rızasının Alınmaması (TBK m. 584)
Evli bir kişinin kefil olabilmesi için eşinin yazılı rızası gerekir.
Rıza alınmadıysa kefalet geçersizdir.
Bu şart, bankalardaki kefaletlerde olduğu gibi kira kefaletlerinde de geçerlidir.
Not:
Eş rızası istisnasızdır. “Eşim şehir dışında” gibi bahaneler geçerli değildir.
Azami Sorumluluk Miktarının Yazılmaması
“Azami sorumluluğum ….. TL’dir” ibaresi yoksa kefalet geçersizdir.
Vekâleten Kefaletin Yasak Olması
Bir kişi başka bir kişiye vekâlet verip “benim adıma kefil ol” diyemez.
Kefalet şahsi bir taahhüttür, vekil aracılığıyla yapılamaz.
Belirsiz, Ucu Açık Kefalet
Gelecek bütün borçları kapsayan, sınır koymayan ifadeler geçersizdir.
Hatalı örnek:
“Kefil tüm borçlardan sınırsız olarak sorumludur.”
Bu ifade hem kanuna hem de tüketici hukukuna aykırıdır.
Yanlış Tarih veya Tarihsizlik
Kefaletin tarihi el yazısı ile yazılmalıdır.
Tarih yoksa kefalet yok hükmündedir.
Kefalet Türünün Belirtilmemesi
Kefalet türü yazılmamışsa adi kefalet sayılır.
Uygulamada bu durum ev sahipleri için ciddi bir hak kaybına yol açar.
İmza Eksikliği
İmzanın eksik olması, yanlış yerde olması veya dijital imza ile verilmesi geçersizliğe yol açabilir.
Kefalet Türleri: Adi ve Müteselsil Kefalet Arasındaki Farklar
Kiralarda kefalet yalnızca “kefil var” demek değildir. Çünkü kefalet türüne göre kefilin sorumluluk sırası değişir. Bu durum hem kiraya verenin hem de kefilin yükümlülüklerini etkiler.
Adi Kefalet (Basit Kefalet)
Adi kefalette kefilin sorumluluğu ikincil niteliktedir.
Yani ev sahibi doğrudan kefile gidemez. Önce kiracıya başvurmalı, sonuç alamazsa kefile dönebilir.
Ev sahibinin kefile gidebilmesi için:
- Kiracının borcu ödememiş olması
- Kiracıya karşı icra veya dava yoluna gidilmiş olması
- Buna rağmen tahsilat yapılamamış olması gerekir.
Bu nedenle adi kefalet, kefili daha çok koruyan bir kefalet türüdür.
Müteselsil Kefalet (Sıradışı Kefalet)
Müteselsil kefalette ev sahibi kiracıya uğramadan direkt kefile başvurabilir.
Bu sebeple mal sahipleri genelde bu yöntemi tercih eder.
Ancak TBK m. 583 gereği müteselsil kefaletin geçerli sayılması için:
- “Müteselsil kefilim” ifadesi kefilin el yazısıyla yazılmalıdır.
Bilgisayar çıktısı veya matbu sözleşmedeki yazı yeterli değildir.
Örnek:
Kiracı 4 ay kira ödemedi.
Sözleşmede “müteselsil kefilim, azami sorumluluğum 100.000 TL’dir” ibaresi kefilin el yazısıyla yer alıyorsa, ev sahibi doğrudan kefile gidebilir.
Kira Borcunda Kefilin Sorumluluk Sınırları: Birikmiş Kira, Zarar ve Faizler
Kefilin sorumluluğu sınırsız değildir. TBK, kefilin korunması amacıyla sorumluluğun sınırlarını açıkça düzenlemiştir.
Genel olarak kefil şu kalemlerden sorumludur:
Birikmiş Kira Borçları
Kiralık taşınmazda kiracının ödemediği kira borcu, azami miktarın içinde kalmak şartıyla kefilden talep edilebilir.
Yan Giderler
Aidat, apartman gideri, ortak kullanım bedelleri gibi borçlar kefilin sorumluluğu kapsamına girebilir. Ancak sözleşmede hangi yan giderleri de üstlendiği yazmalıdır.
Gecikme Faizleri
Kefil; kira borcunun faizinden ve gecikme zamlarından sorumludur ama burada azami sorumluluk sınırı aşılmamalıdır.
Zararlar (Tazminat Kalemleri)
Kiralanana verilen zararlar da kefilin sorumluluğuna girebilir. Ancak bunun için sözleşmede açık düzenleme gereklidir.
Örnek:
Kiracı evi hasarlı bırakıp çıktı ve ev sahibi 50.000 TL masraf yaptı. Sözleşmede kefil “kiralananın zararlarından da sorumluyum” yazdıysa, kefile gidilebilir.
Tahliye Masrafları
Kefil, kiracının tahliye edilmesi sürecinde ortaya çıkan bazı giderlerden sorumlu olabilir. Bu da ancak sözleşmede açıkça düzenlenmişse mümkündür.
Kira Sözleşmelerinde Kefilin Hakları: Rücu, Bildirim ve TBK Kapsamındaki Koruyucu Hükümler
Kefil yalnızca borç ödeyen kişi değildir. Türk Borçlar Kanunu kefile çok ciddi haklar verir. Bu haklar, kefaletin tek taraflı bir yükümlülük olmadığını gösterir.
Rücu Hakkı
Kefil, kiraya verene ödeme yaptıktan sonra kiracıya dönüp ödediğini talep etme hakkına sahiptir. Buna “rücu” denir.
Borcu ödemek kefilin hakkıdır ama aynı zamanda kiracıya karşı güçlü bir alacak hakkı doğurur. Örnek:
Kefil, 40.000 TL kira borcu ödedi.
Bu miktarı kiracıdan isteme hakkına sahiptir.
Bilgilendirilme Hakkı
Kiracı kira borcunu ödemediğinde kiraya veren bunu makul sürede kefile bildirmelidir.
Bu bildirim yapılmazsa, gecikmeden doğan zararları kefile yüklemek hukuken sorunlara yol açabilir.
Örneğin kiracı 5 ay kira ödememiş, ancak ev sahibi kefile hiç bilgi vermemiş olsun. Bu durumda kefilin, gecikme faizlerinin bir kısmından sorumlu tutulmaması mümkündür. Çünkü kefil zamanında haberdar edilseydi, duruma müdahale edebilir ya da kiracıyla iletişime geçerek zararı azaltabilirdi.
Sözleşme Değişikliklerinden Korunma
Kiralayan ile kiracı, kira sözleşmesini sonradan değiştirebilir. Örneğin:
- Kira bedelinin artırılması
- Yan giderlerin genişletilmesi
- Sözleşme süresinin uzatılması
Ancak bu değişiklikler kefilin açık rızası olmadıkça kefili bağlamaz.
Bu durum TBK’nın kefili koruyan en önemli hükümlerinden biridir.
Süre Bitiminde Kendiliğinden Sona Erme
Kefalet belirli süreliyse süre bitince sona erer. Belirsiz süreliyse TBK m. 599 gereği kefil belirli şartlarda kefaletini sonlandırabilir.
“II. Kefaletten dönme
MADDE 599- Gelecekte doğacak bir borca kefalette, borçlunun borcun doğumundan önceki mali durumu, kefalet sözleşmesinin yapılmasından sonra önemli ölçüde bozulmuşsa veya mali durumunun, kefalet sırasında kefilin iyiniyetle varsaydığından çok daha kötü olduğu ortaya çıkmışsa, kefil alacaklıya yazılı bir bildirimde bulunarak, borç doğmadığı sürece her zaman kefalet sözleşmesinden dönebilir.
Kefil, alacaklının kefalete güvenmesi sebebiyle uğradığı zararı gidermekle yükümlüdür.”
Kefile Yüklenemeyecek Aşırı Sorumluluklar
Kefil, kanunen bazı borçlardan sorumlu tutulamaz. Bunlar:
- Cezai şartlar
- Sözleşmeye sonradan eklenen yükümlülükler
- Aşırı faiz oranları
- Belirsiz, açık olmayan yan giderler
Kefilin bu borçları ödememesi hukuken korunan bir durumdur.
Kefaletin Süresi: Kefalet Ne Zaman Sona Erer? (TBK m. 598-601)
Kira sözleşmelerinde kefaletin süresi, kiracının borçlarının devam ettiği her dönem için kritik bir unsurdur. Çünkü kefil, kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki devam ettiği sürece potansiyel bir risk taşır. Bu nedenle kefaleti ne zaman sona ereceğini bilmek gerekir.
Kefaletin süresi üç ana başlıkta incelenir:
Belirli Süreli Kefalet
Eğer sözleşmede “kefalet 2 yıl geçerlidir” gibi açık bir ibare varsa, süre bitince kefalet kendiliğinden sona erer.
Bu durumda:
- Kiracı sözleşmeyi yenilese bile
- Kira bedeli artsa bile
- Ev sahibi yeni borçlar oluşsa bile
kefil sorumluluktan kurtulur.
Belirsiz Süreli Kefalet
Sözleşmede süre belirtilmemişse bu kefalet “belirsiz süreli kefalet” sayılır.
Belirsiz süreli kefalette kefil:
- Kiracının borcu devam ettiği sürece sorumlu olabilir,
- Ancak kanun kefile kefaletten çıkma hakkı tanır.
TBK m. 599 gereği kefil, uygun bir ihbar süresi vererek kefaleti sona erdirebilir.
Genelde bu süre 6 ay olarak kabul edilir.
Örnek:
Kefil, kiraya verene noter aracılığıyla bildirim yaptı ve “kefaletimi sona erdiriyorum” dedi. Kefil, bildirimden sonraki makul süre sonrasında yeni borçlardan sorumlu olmaz.
Borcun Ödenmesiyle Sona Erme
Kira borcu tamamen ödendiğinde kefalet de sona erer.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken nokta şudur:
- Kiracı kira borçlarını ödese bile
- Sözleşme devam ettiği sürece
- Yeni borçlar doğabilir
Eğer kefalet belirli süreli değilse kefil bu yeni borçlardan sorumlu olmaya devam eder.
Sözleşmenin Devri ile Sona Erme
Kiracı taşınmazı terk etti ve sözleşme başka birine devredildi. Bu durumda kefilin rızası alınmadıysa kefalet otomatik olarak sona erer. Bu hüküm kefilin korunması açısından çok önemlidir.
Ölüm, İflas veya Ehliyet Kaybı
Kefil öldüğünde kefalet sona ermez; mirasçılar belirlenen sınır kadar sorumlu olabilir. Ancak bu konu teknik olduğu için genelde hukukçular aracılığıyla yürütülür.
Kira Sözleşmesinde Kefalet Nasıl Yazılır? Örnek Metin ve Açıklamalar
Kira sözleşmesine kefil eklerken en kritik nokta, TBK’da belirtilen şekil şartlarının eksiksiz yerine getirilmesidir. Çünkü en küçük hata, kefaletin tamamen geçersiz olmasına neden olabilir.
Aşağıda basit bir örnek kefalet metni bulunuyor:
ÖRNEK KEFALET METNİ (TBK’ya Uygun)
“Aşağıda bilgileri bulunan ben ………………………………………., kiracının kira borçlarına kefil oluyorum. İşbu sözleşme süresi kadar müteselsil kefilim.
Azami sorumluluk miktarım: 150.000 TL’dir.
Kefalet tarihi: 12.03.2025″
Ad – Soyad:
T.C. Kimlik No:
Adres:
Telefon:
Kefilin El Yazısı ile: “Müteselsil kefilim. Azami sorumluluğum 150.000 TL’dir. 12.03.2025.”
İmza
Önemli Açıklamalar
- Azami sorumluluk rakamı mutlaka kefilin el yazısıyla yazılmalı.
- “Müteselsil kefilim” ibaresi de el yazısıyla olmalı.
- Tarih bilgisayardan yazılamaz; yine el yazısı şarttır.
- İmzayı kefil atmalıdır; vekil aracılığıyla kefalet geçersizdir.
Bu şekilde yazılmayan kefalet, hem kiraya veren hem de kiracı açısından ciddi hukuki risk yaratır.
Kiracı Ödemezse Kefil Ne Kadar Sorumlu? Hukuki Süreç ve Sınırlandırmalar
Kira borçları ödenmediğinde pek çok mal sahibi doğrudan kefile yönelir.
Peki kefilin sorumluluğu ne kadardır?
Bu sorunun cevabı üç unsura bağlıdır:
Azami Sorumluluk Tutarı
Kefilin en fazla sorumlu olduğu tutar budur.
Örneğin:
- Azami rakam 200.000 TL
- Birikmiş kira 235.000 TL
Bu durumda kefil yalnızca 200.000 TL öder. Kalan borç kiracıdan tahsil edilir.
Kefalet Türü
- Müteselsil kefalette ev sahibi direkt kefile gidilebilir.
- Adi kefalette önce kiracıya başvurmak zorunludur.
Bu fark, gerçek hayatta kefilin sorumluluğunu doğrudan etkiler.
Sözleşmede Yer Alan Yan Giderler
Kefilin;
- Kira borcu
- Gecikme faizi
- Yan giderler
- Hasar tazminatları
konularında sorumluluğu olabilir. Ancak hepsi sözleşmede açık şekilde yazılmalıdır.
Örnek Senaryo
Kiracı 6 ay boyunca kira ödemedi ve toplam borç 60.000 TL oldu. Sözleşmede azami sorumluluk 80.000 TL yazıyorsa kefil:
- 60.000 TL kira borcunun tamamından
- 5.000 TL gecikme faizinden
- 2.000 TL aidat giderinden
sorumlu olabilir. Ama tümünün toplamı 80.000 TL’yi geçemez. Bu sınır kefili koruyan en güçlü güvencedir.
Gelecekte Doğacak Kira Borçlarına Kefalet Mümkün mü? (TBK m. 599 Analizi)
Kira sözleşmelerinde sıklıkla karşılaşılan sorulardan biri şudur: “Henüz doğmamış, gelecekte oluşacak kira borçlarına kefalet verilebilir mi?” Bu sorunun cevabı evet, mümkündür, ancak belirli şartlarla. Türk Borçlar Kanunu gelecekte doğacak borçlara kefalete izin verir. Fakat bu kefalet, kefilin aşırı sorumluluk altına girmemesi için sıkı kurallara bağlanmıştır.
Gelecekteki Borçlara Kefaletin Şartları
Gelecekte doğacak kira borçlarına kefalet verilebilmesi için:
- Azami sorumluluk sınırı mutlaka kefilin el yazısıyla yazılmalıdır.
- Kefaletin tarihi yine kefilin el yazısıyla belirtilmelidir.
- Kefaletin hangi dönem kira borçlarını kapsadığı açık ve belirli olmalıdır.
Belirsiz, “kiracının tüm gelecekteki borçlarından sorumluyum” gibi ifadeler kefaletin geçersiz olmasına yol açabilir.
Belirli Bir Süre Şartı
Gelecekteki borçlara kefalette muhakkak bir süre belirtilmelidir.
Örnek:
“Kefaletim 01.01.2025 – 01.01.2027 tarihleri arasındaki kira borçları içindir.”
Bu süre yazılmazsa, kefalet belirsiz hale gelir ve kanundaki korumalar devreye girer. Belirsiz süreli kefaletlerde kefil, her an kefaleti sonlandırma hakkına sahiptir.
Örnek Senaryo
Bir kira sözleşmesinde şöyle yazıldığını düşünelim:
“Kefil gelecek dönem kira borçlarından sorumludur.”
Bu ifade tek başına geçerli değildir.
Ancak şöyle yazılırsa geçerli olur:
“01.02.2025 – 01.02.2026 tarihleri arasında doğacak kira borçları için müteselsil kefilim.
Azami sorumluluk miktarım 120.000 TL’dir. Kefalet tarihi sözleşme tarihi olan 01.02.2025’tir.”
(Kefilin el yazısı)
Bu şekilde gelecekteki kira borçlarına kefalet hukuken geçerli sayılır.
Pratikte Bu Hangi Durumlarda Kullanılır?
- Kiracının çok uzun süreli bir sözleşme imzalaması
- Mal sahibinin güvence istemesi
- Öğrenci kiralamalarında ailelerin gelecekteki kira borçlarını üstlenmesi
- Şirket kiralamalarında üst düzey yöneticilerin kefalet göstermesi
gibi durumlarda geleceğe ilişkin kefalet oldukça yaygındır.
Kira Kefaletinde Ev Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken Hukuki Noktalar
Kira sözleşmesinde kefil almak, mal sahibi için büyük bir güvence sağlar. Ancak bu güvence doğru şekilde oluşturulmazsa hiçbir işe yaramaz. Ev sahiplerinin sık yaptığı hatalar, yıllarca tahsil edemedikleri borçlara neden olur.
Kefaletin Geçerli Olduğunu Kontrol Edin
Ev sahibi olarak şu soruları mutlaka kendinize sormalısınız:
- Azami miktar el yazısıyla yazılmış mı?
- Tarih el yazısı mı?
- Kefalet türü açık mı?
- Eş rızası var mı?
- Sözleşmenin her sayfası imzalanmış mı?
Bu sorulardan biri bile “hayır” ise kefalet geçersiz olabilir.
Kefilin Gerçek Sorumluluk Kapasitesini Araştırın
- Düzenli geliri var mı?
- Mal varlığı bulunuyor mu?
- Sabit adresi var mı?
Ev sahibi, kefilin ekonomik durumunu bilmek zorunda değildir ama kontrol etmek ileride büyük avantaj sağlar.
Sözleşmeyi Yenilerken Kefile Bildirin
Kira sözleşmesi yenilenirken kefilin bu durumu bilmesi gerekir. Aksi halde kefilin sorumluluğu tartışmalı hale gelir.
Kiracı Ödemezse Kefili Makul Sürede Bilgilendirin
5–6 ay sonra yapılan bildirimler, faiz yönünden kefilin sorumluluğunu sınırlar.
Kira Artışlarını Kefile Yüklemek İçin Onay Alın
Kefil, sonradan yapılan kira artışlarından otomatik olarak sorumlu tutulamaz. Kefilin yazılı onayı şarttır.
Kanuna Aykırı Şartlar Yazmayın
Ev sahipleri bazen sözleşmelere şu ifadeleri ekliyor:
- “Kefil sınırsız sorumludur.”
- “Kefil, tüm zararları ödemeyi kabul eder.”
- “Kefalet süresi kiracının oturduğu süre boyunca devam eder.”
Bu tür ifadeler hem geçersizdir hem de ev sahibini hukuken zor duruma düşürür.
Tahsilat Sürecini Profesyonelce Yürütün
Kefalete başvurmak ciddi bir hukuki süreçtir:
- İhtarname gönderilir
- Kira alacakları hesaplanır
- İcra takibi başlatılır
- Gerekirse dava açılır
Ev sahipleri bu süreçte hatalı adımlar atmamalı, gerektiğinde uzman desteği almalıdır.
KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KEFALET – YARGITAY KARARLARI
Yargıtay 8. HD., E. 2017/12887, K. 2018/16289, T. 26.09.2018
Konu: Birden Fazla Kiraya Veren – Kefaletin Geçersizliği – TBK 583 Şartları
Davacı alacaklı, 01/01/2013 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 03/02/2016 tarihinde başlattığı icra takibi ile 57.000,00 TL 01/02/2016 tarihli kira ve 14,25 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçlular süresinde verdiği itiraz dilekçesi ile borca itiraz etmiştir.
Davacı ile dava dışı …’in kiralananı birlikte kiraya verdiği, davacı alacaklının 4. dönem kira bedelinin tamamını tek başına takip konusu yaptığı anlaşılmış olup birden fazla kiraya verenin olduğu durumlarda kiraya verenlerden biri ancak kendi payına düşen kira alacağı için icra takibi başlatabilir. Bu husus üzerinde re’sen durulmadan yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Kaldı ki; alacaklı ile temyiz eden davalılar arasında takip dayanağı kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. 01/01/2013 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli bu sözleşmeyi davalılardan … kefil sıfatı ile imzalamıştır. Ne var ki, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı TBK’nun 583. maddesinde “Kefalet sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça ve kefilin sorumlu olacağı azami miktar ile kefalet tarihi belirtilmedikçe geçerli olmaz. Kefilin, sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesi şarttır. Kendi adına kefil olma konusunda özel yetki verilmesi ve diğer tarafa veya bir üçüncü kişiye kefil olma vaadinde bulunulması da aynı şekil koşullarına bağlıdır. Taraflar, yazılı şekle uyarak kefilin sorumluluğunu borcun belirli bir miktarıyla sınırlandırmayı kararlaştırabilirler. Kefalet sözleşmesinde sonradan yapılan ve kefilin sorumluluğunu artıran değişiklikler, kefalet için öngörülen şekle uyulmadıkça hüküm doğurmaz” düzenlemesi bulunmakta olup, anılan yasa az önce yukarıda belirtildiği üzere kefaletin geçerli olması için kefilin sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda bu sıfatla ve bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısıyla belirtmesinin şart olduğunu öngörmüştür.
Davaya konu kira sözleşmesinde 6098 saylı Kanunun 583. maddesinde yer alan düzenlemeye uygun bir kefalet sözleşmesinin mevcut olmadığı anlaşılmaktadır. O halde kefalet sözleşmesinin geçerli olmadığı gözetilerek davalı borçlu kefil … yönünden istinaf başvurusunun reddine karar verilmesi gerekirken bundan zuhul ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Özet
- Davacı, yazılı kira sözleşmesine dayanarak kira alacağının tahsilini istemiştir.
- Kiralananı birlikte kiraya veren iki kişiden yalnız biri, kira bedelinin tamamı için icra takibi başlatmıştır.
- Yargıtay, her kiraya verenin sadece kendi payı oranında takip yapabileceğini belirterek bu hususun re’sen gözetilmesi gerektiğini vurgulamıştır.
- Sözleşmede yer alan kefalet beyanı, TBK 583’teki zorunlu şekil şartlarını (el yazısıyla azami miktar, tarih, müteselsil ibaresi) taşımamaktadır.
- Bu nedenle kefalet geçersizdir; kefile yönelik talebin reddi gerekirken aksi yönde karar verilmesi hukuka aykırıdır.
Hukuki Değerlendirme
- TBK 583, kira sözleşmesindeki kefaletlerin %80 oranında geçersiz olmasının temel sebebidir; şarta sıkı şekilde uyulması aranır.
- Ortak kiraya verende “pay oranı” ilkesi uygulanır; bu hata, icra takiplerinde sıkça düşülen bir yanlıştır.
- Bu karar, hem kefalet hükümlerine hem de alacaklı sıfatına ilişkin mahkemelerin re’sen araştırma yükümlülüğünü vurgulamaktadır.
Yargıtay 3. HD., E. 2022/3500, K. 2022/5691, T. 13.06.2022
Konu: TBK 583’e Uygun Kefalet – Kiralama Süresi Kadar Sorumluluk
Davada dayanılan ve hükme esas alınan 10/12/2014 tarihli kira sözleşmesinin 36 ay süreli olduğu, davalılardan Kemal Mehmet tarafından müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığı, sözleşmenin eki kefalet beyanının TBK’nın 583. maddesinde öngörülen kefilin sorumlu olduğu azami miktarı, kefalet tarihini ve müteselsil kefil olması durumunda, bu sıfatla veya bu anlama gelen herhangi bir ifadeyle yükümlülük altına girdiğini kefalet sözleşmesinde kendi el yazısı ile belirtmesi şartını taşıdığı, Kanun hükmünün açık olup kefaletin geçerliliği için ayrıca süre şartı öngörülmediği, kaldı ki kefalet sözleşmesinde ayrı bir süre kararlaştırılmadığı halde kefilin ancak belirli süreli kiralarda kararlaştırılan kiralama süresince sorumlu olabileceği, uzayan dönemler için ise sorumluluğu bulunmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, ilk derece mahkemesince; davalı kefil Kemal Mehmet’in 10/12/2014 tarihli kefalet beyanı ile 10/12/2014 tarihli 36 ay süreli kira sözleşmesinden kira süresince sorumlu olduğu gözetilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.
Özet
- Taraflar arasında 36 ay süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır.
- Davalı, müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla sözleşmeyi imzalamıştır.
- Kefalet beyanı TBK 583’teki tüm şartları karşılamaktadır (tarih, azami miktar, müteselsil ibaresi, el yazısı).
- Yargıtay, kefilin yalnızca sözleşmede belirlenen kira süresi boyunca sorumlu olacağını, uzayan dönemlerden sorumluluğu bulunmadığını belirtmiştir.
- İlk derece mahkemesi bu ilkeyi gözetmediği için karar bozulmuştur.
Hukuki Değerlendirme
- Bu karar, TBK 583’e uygun düzenlenmiş bir kefalet varsa, kefilin sorumluluğunun kira süresiyle sınırlı olacağı yönündeki istikrarı tekrar vurgular.
- “Uzama süresi” için ayrıca kefalin açık rızası yoksa sorumluluk genişletilemez.
- Uygulamada kiraya verenler “süresiz kefalet” zannıyla takip açmakta, ancak Yargıtay çizgisi bunun kesin olarak geçersiz olduğunu göstermektedir.
Yargıtay 3. HD., E. 2004/431, K. 2004/537, T. 25.02.2004
Konu: Belirli Süreli Kira – Kefaletin Belirli Süre ile Sınırlı Olması
Dosyada mevcut kira sözleşmesi 5.10.1994 başlangıç tarihli olup, 3 yıl sürelidir. Davalı Ü.D. sözleşmeyi müşterek borçlu-müteselsil kefil olarak imzalamıştır. Ancak, davalı sözleşmeden faydalanmadığından sadece müteselsil kefil olduğunu kabul etmek gerekir.
Kira sözleşmesinin başlangıcı ve bitişi belli olduğuna göre, kefilin kefaletinin belirli süreli olduğunun kabulü gerekir. BK.484. maddesi uyarınca; kefilin sorumlu olacağı miktarın muayyen olması gerekmektedir. Sözleşmenin 9. maddesinde her ne kadar “kefaletin kiracılık ilişkisi sona erinceye kadar süreceği” yer almış ise de; HGK 13.11.1996 tarih ve 1992/12589 sayılı kararı gereğince, kefaletin süresiz olduğuna dair bu koşul da geçersizdir.
O halde kira sözleşmesindeki borç belli olmakla, kefilin sorumluluğunun bu borçla sınırlı olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece, bundan zuhul edilerek uzayan kira döneminde belli olmayan borçlardan da kefilin sorumlu tutulması ve itirazının iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Özet
- Kira sözleşmesi 3 yıl süreli olup kefil müteselsil kefildir.
- Kiracı dışındaki kişi yalnızca “kefil” sıfatıyla sorumludur; kiracı gibi sorumlu tutulamaz.
- Kefalet, sözleşmede yer alan belirli süreyle sınırlıdır.
- “Kefalet kiracılık ilişkisi sona erinceye kadar devam eder” şeklindeki hüküm geçersizdir (HGK 1996/12-589).
- Buna rağmen kefilin uzayan kira dönemlerinden sorumlu tutulması bozma sebebi yapılmıştır.
Hukuki Değerlendirme
- Bu karar, TBK’dan önceki döneme ait olsa da, kefilin uzayan dönemden sorumluluğunun açıkça kararlaştırılmadıkça mümkün olmadığını teyit eden köklü içtihatlardandır.
- Kiraya verenlerin “geniş yorum” beklentisinin aksine, kefalet her zaman dar yorumlanır.
Yargıtay 12. HD., E. 2001/7879, K. 2001/8795, T. 18.05.2001
Konu: Süresiz Kefalet Şartının Geçersizliği
Sözleşmede her ne kadar kefilin sözleşme uzadığı takdirde sorumluluğunun süreceği yer almış ise de HGK.nun 13.11.1996 tarih ve 1996/12-589 sayılı kararı gereğince kefaletin süresiz olduğuna dair bu koşul da geçersizdir. Bu nedenlerle mercice kefil borçlu M. U. hakkındaki itirazın kaldırılması isteminin tümden reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi isabetsizdir.
Özet
- Sözleşmede “kefil, sözleşme uzadığı sürece sorumludur” şeklinde hüküm bulunmaktadır.
- Yargıtay, HGK 1996 tarihli karar uyarınca süresiz kefalet hükmünün geçersiz olduğuna hükmetmiştir.
- Bu nedenle kefil hakkındaki itiraz kaldırılmalı iken kaldırılmış; karar bu sebeple bozulmuştur.
Hukuki Değerlendirme
- Bu içtihat serisi, TBK 583 yürürlüğe girmeden önce de süresiz kefaletin kesin hükümsüz olduğunu göstermektedir.
- Uygulamada sözleşmelere yazılan “…sözleşme uzadığı sürece sorumludur” ibaresi hiçbir hukuki sonuç doğurmaz.
- Mahkemelerin bu konuyu re’sen incelemesi zorunludur.
Yargıtay 6. HD., E. 2009/9131, K. 2009/10243, T. 23.11.2009
Konu: Kira Süresinin Bitimi – Uzayan Dönemde Kefilin Sorumluluğu Yoktur
BK 484. maddesine göre kefalet sözleşmesinin geçerli olabilmesi için yazılı şekilde düzenlenmesi ve kefilin sorumlu olacağı miktarın açıkça gösterilmesi zorunludur. 12.04.1944 tarih ve 14/13 sayılı içtihadı birleştirme kararında da kefilin ödeyeceği muayyen bir miktarın gösterilmiş olup, olmadığının ve sözleşme içeriğinden böyle muayyen bir miktarın anlaşılmasına olanak bulunup bulunmadığının hakim tarafından gözetilmesi gerektiği belirtilmiştir. BK 484. maddesi ile içtihadı birleştirme kararı birlikte değerlendirildiğinde yazılı şekilde düzenlenmiş, süresi ve ödenecek kira paralarının miktarı açıkça gösterilmiş bir kira sözleşmesini kiracının kefili sıfatıyla imzalayan kişi: sözleşmede gösterilen kira süresi boyunca kiracının ödemekle yükümlü bulunduğu kira paralarından, kefil sıfatıyla kiralayana karşı sorumludur. Zira böylesi bir durumda kefilin sorumluluğu süre ve miktar itibariyle belirlidir. Kefil sorumluluğunun kapsamını ve sınırlarını bilmektedir. Kira süresinin 6570 Sayılı Kanunun 11. maddesi gereğince uzadığı hallerde uzayan kira süresi bakımından kefilin sorumluğunun devam edebilmesi için öncelikle bu hususun (kefilin sorumluluğunun uzayan dönem içinde devam edeceğinin) sözleşmede açıkça kararlaştırılmış olması gerekir. Bunun yanında kefilin uzayan dönemdeki sorumluluğunun azami hangi süreyle ve hangi miktarla sınırlı olacağının açıkça gösterilmiş olması da şarttır. Eş söyleş ile ne kadar uzayacağı belirsiz bir kira süresine ilişkin olan ve kefili sınırsız bir sorumluluk altına sokan sözleşme hükümleri geçerli değildir. Hakim bu yönleri re’sen dikkate almak zorundadır. Somut olayda yukarda belirtildiği üzere sözleşmede davalı borçlunun olduğu belirtilmiş ise de kefilin gerek sorumlu olacağı süre ve gerekse sorumlu tutulacağı azami miktar gösterilmemiştir. Bu nedenle kefilin sorumluluğu kira sözleşmesinin süresincedir. İtirazın kaldırılması isteminin konusunu oluşturan icra takibinde 29.06.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesine dayanılmıştır. Ancak tahsili istenilen kira paraları kira süresinin bittiği 29.06.2007 tarihinden sonraki döneme, yani 2008 yılına aittir. Bu durumda davalı kefilin takibe konu kira paralarından sorumlu tutulmasına olanak bulunmamaktadır. Bu nedenle davalı kefil hakkında açılan davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
Özet
- Kefalet sözleşmesinde sorumluluk süresi ve azami miktar açıkça belirtilmemiştir.
- Belirli süreli kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu yalnızca sözleşme süresi kadardır.
- Kira süresi bittikten sonra uzayan dönem (6570 Sayılı Kanun m.11 gereği) için kefilin sorumlu tutulması mümkün değildir.
- Somut olayda takibe konu kira bedelleri, sözleşmenin bitim tarihinden sonraki yıl için istenmiştir; kefil bu borçlardan sorumlu değildir.
Hukuki Değerlendirme
- Yargıtay’ın bu kararı, kira ilişkilerinde kefilin sorumluluğunun çok sıkı şekilde sınırlandığını açıkça ortaya koyar.
- Kefalet, hem miktar hem süre bakımından belirli olmalıdır; belirsizlik varsa yorum kefilin lehine yapılır.
- Uygulamada kiraya verenlerin uzayan dönem kira alacaklarını kefile yöneltme girişimleri bu içtihat nedeniyle çoğunlukla reddedilmektedir.
Kira Sözleşmelerinde Kefalet – Sık Sorulan Sorular (SSS)
- Kira sözleşmesinde kefalet nedir?
Kefalet, kiracının kira borcunu ödememesi halinde kefilin bu borçtan sorumlu olmasını sağlayan hukuki bir güvencedir. TBK’ya göre geçerli olabilmesi için yazılı şekil şartı bulunur.
- Kira sözleşmesine kefil yazmak zorunlu mudur?
Hayır. Kefil zorunlu değildir; ancak ev sahipleri ödeme riskinden korunmak için çoğunlukla kefil talep eder.
- Kefaletin geçerli olması için hangi şartlar gerekir?
Kefilin el yazısıyla sorumluluk miktarını, tarihini yazması ve imzalaması gerekir. Eş rızası varsa ayrıca yazılı onay alınmalıdır.
- Müteselsil kefil kira sözleşmesinde geçerli mi?
Evet, ancak kefil yazılı olarak “müteselsil kefil” sıfatını açıkça kabul etmelidir. Aksi halde adi kefil sayılır.
- Kefil kira borcunun tamamından sorumlu mu?
Kefil yalnızca kendi yazdığı azami sorumluluk tutarı kadar borçtan sorumludur. Limit yoksa kefalet geçersiz olabilir.
- Kefil kira artışından sorumlu olur mu?
Evet. Sorumluluk limiti aşılmadığı sürece kira artışları da kefilin sorumluluğuna dahil olabilir.
- Kefilin eş rızası şart mı?
Evet. Evli bir kişinin kefil olabilmesi için eşinin yazılı rızası zorunludur. Eş rızası olmayan kefalet hükümsüzdür.
- Ev sahibi doğrudan kefile dava açabilir mi?
Müteselsil kefalette ev sahibi doğrudan kefile başvurabilir. Adi kefalette önce kiracıya yönelmesi gerekir.
- Kiracının birikmiş eski kira borçlarından kefil sorumlu olur mu?
Evet. Kefalet geçerli ise kiracının geçmiş kira borçlarından ve fer’ilerinden kefil de sorumlu olabilir.
- Kefil depozito borcunu da öder mi?
Sözleşmede açıkça belirtilmişse evet. Belirtilmemişse kefilin sorumluluğu tartışmalıdır.
- Kefalet süresi ne kadar sürer?
Konut ve işyeri kiralarında yazılı süre yoksa kefalet en fazla 10 yıl geçerlidir. Süre dolunca kefilin sorumluluğu biter.
- Kefil icraya verilebilir mi?
Evet. Kiracı borcunu ödemezse ev sahibi doğrudan kefile icra takibi başlatabilir.
- Kefalet tek taraflı olarak iptal edilebilir mi?
Hayır. Kefil kendi başına kefaleti feshedemez. Sorumluluk ancak sürenin dolmasıyla son bulur.
- Kiracı evi boşaltmazsa kefil sorumlu olur mu?
Kefil tahliye yükümlülüğünden sorumlu değildir; ancak tahliye edilmediği süreye ilişkin kira borcundan sorumludur.
- Kefil aidat borçlarından da sorumlu mu?
Aidatın kira borcu kapsamında kabul edildiği durumlarda kefil sorumlu olabilir. Sözleşme içeriği önemlidir.
- Kira sözleşmesinde birden fazla kefil olabilir mi?
Evet. Birden fazla kefil olabilir ve sorumluluk “müşterek” veya “müteselsil” şekilde kararlaştırılabilir.
- Kefilin imzası eksikse ne olur?
Kefalet geçersiz olur. Ev sahibi, eksik imzalı kefile karşı talepte bulunamaz.
- Kefil tüm kira dönemleri için sorumlu mudur?
Hayır. Kefil sadece imzaladığı tarihten sonraki kira dönemleri ve belirlenen süre içinde sorumludur.
- Kiracı vefat ederse kefilin sorumluluğu biter mi?
Hayır. Kiracı ölse de kefalet ilişkisi devam eder. Kefilin sorumluluğu ancak kefalet süresi dolunca sona erer.
- Kira sözleşmesine sonradan kefil eklenebilir mi?
Evet. Ancak yeni kefalet için yeniden yazılı şekil şartları, el yazısı ve eş rızası gibi unsurların tekrar yerine getirilmesi gerekir.
AKLINIZA TAKILAN SORULARI SORABİLİRSİNİZ
