Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

YALOVA NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİ’NE

DAVACI : ………….. (TC:………….)
                   Adres

VEKİLİ : Av. SEFA SATAN
                Çiftlik Mh Huzur Sk. No:14 C Blok Daire:3 Çiftlikköy/YALOVA

DAVALI : ………….. (TC:………….)

HARCA ESAS DEĞER : (Talep edilen kira bedeli – son kira bedeli x 12)…….. TL

DAVA KONUSU : Kira bedelinin tespitine ilişkin olarak, ….. TL olan kira bedelinin aylık ……. TL olarak belirlenmesi talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALARIMIZ:

1 – Davalı, müvekkile ait “…………………………………………” adresinde bulunan mesken nitelikli taşınmazda ………… tarihinden beri kiracı olarak kalmaktadır. Davalı şu an bahse konu taşınmada ……. TL gibi düşük bir kira bedeli ödemektedir. Aşağıda detaylarıyla açıklanacağı üzere işbu kira bedeli günümüz ekonomik koşulları, enflasyon, rayiç kira bedellerindeki artış ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda emsallerinin çok altında kalmıştır. Bu miktarın sayın mahkemece talebimiz doğrultusunda yenilenmesi gerekmektedir.

2 – ………. başlangıç tarihli kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümün 7. maddesinde; ” Kiracı her dönem başında hiçbir ihtar ve ihbara hacet kalmadan kirasını TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi nispeti kadar arttırarak ödemeyi şimdiden kabul ve taahhüt eder.” açıkça belirtildiği üzere kira sözleşmesi 1 yıllık olarak belirlenmiş olmasına karşın kira sözleşmesinin feshedilmediği ve kira sözleşmesinin 1 kira yılı uzaması durumunda kira artışının ne şekilde olacağı belirlenmiştir.

3 – Bilindiği üzere 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3’te “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” Hükmü yer almaktadır. Davalı da davaya konu taşınmazda ……. yıldır oturmaktadır.

4 – Yargıtay bir içtihadında; “Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır. 18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir…” (Yargıtay 3. HD. 2017/8186 E., ve 2019/5879 K.) şeklinde ifadelere yer vererek kira bedelinin nasıl belirlenmesi gerektiğini ifade etmiştir.

Bu karara paralel olarak:

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. sayılı kararına göre emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli,

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. sayılı kararına göre bilirkişi emsal taşınmazları tek tek görülüp incelenmeli,

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K. sayılı kararına göre bilirkişiler alanında uzman kişilerden ve konuyla alakalı bilirkişilerden seçilmelidir. (mimar, inşaat, hukukçu, emlak bilirkişi gibi)

5 – BURADA İKİLİ AYRIM VARDIR:

BİRİNCİ AYRIM: kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm yoksa süreç aşağıdaki gibidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345/1. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, tespit edilen yeni kiranın kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını sağlamak için TBK 345/2. maddesine göre aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:

• Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olmalıdır.
• Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiraya veren tarafından kiracıya, kira bedelinde artış yapılacağına ilişkin yazılı bir ihtar gönderilmiş olmalıdır.

Türk Borçlar Kanunu 345/2 maddesi uyarınca, dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya ihtarname ile kira artışı bildirilmişse, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır. Müvekkil de ihtarnamesini / davasını yeni kira döneminden en geç 30 gün önce gönderdiğinden / açtığından hüküm kurulurken mevcut kira döneminin başlangıcından itibaren ödenecek şekilde hüküm tesis edilmelidir.

İKİNCİ AYRIM: kira sözleşmesinde artışa ilişkin hüküm varsa;
TBK 345/3 gereği ”Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur” dolayısıyla hüküm kurulurken buna göre hüküm kurulması gerekmektedir.

6 – Bu kapsamda TÜFE’deki 12 aylık değişim oranı dikkate alınarak, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de göz önüne alınarak 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakkaniyete uygun bir revizyon talep edilebilecektir. Taşınmazın bulunduğu bölgede neredeyse ………. TL’nin altında kira bulunmamaktadır. (Kaynak: SAHİBİNDEN SİTESİNE AİT ÖRNEK İLANLARIN LİNKLERİ – Erişim Tarihi: ……….). Dolayısıyla, mecurun kira bedelinin …….. TL olarak kalması hayatın olağan akışına aykırıdır.

7 – Dolayısıyla müvekkil tarafından kira bedelinin artırılması zorunlu hale gelmiştir. Ancak davalı tarafından kira bedelinin artırılmasına yanaşılmamıştır. Sayılan sebeplerle davalı tarafından ödenen kira bedeli günümüz ekonomik koşulları, enflasyon, rayiç kira bedellerindeki artış ve ekonomik esaslar göz önünde bulundurulduğunda emsallerinin çok altında kalmıştır. Bu sebeplerle tüm dava ve talep haklarım saklı kalmak kaydıyla davaya konu taşınmazımın kira bedelinin taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri ve günün ekonomik şartları da dikkate alınarak ….. tarihinde başlayan yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere net …… TL olarak yeniden tespit edilmesi için iş bu davayı açma zarureti hasıl olmuştur.

HUKUKİ NEDENLER : 6098 Sayılı TBK, 6100 Sayılı HMK ve ilgili sair mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER : Davalının sunacağı delillere karşı delil sunma hakkımız saklı kalmak kaydı ile, ………. başlangıç tarihli kira sözleşmesi, İhtarname, e-mail ve whatsapp yazışmaları, Emsal rayiç kira bedelleri ve kira sözleşmeleri, Keşif ve bilirkişi incelemesi, Banka kayıtları, Emsal yüksek mahkeme kararları, uzman görüşleri, hukuki mütalaa, “sahibinden.com” başta olmak üzere taşınmaz alım ve kiralama le iştigal eden şirket ve internet sitelerindeki  güncel veya yayından kalkmış  ilanlar, Tanık, yemin ve sair türlü hukuki delil.

NETİCE VE TALEP     :  Yukarıda açıklanan ve sayın mahkeme tarafından resen ele alınacak sebepler ile fazlaya ilişkin her türlü talep, dava ve şikayet hakkımız saklı kalmak kaydıyla; 

1. Davanın kabulü ile …………. başlangıç tarihli kira sözleşmesine konu ……….. adresinde bulunan taşınmazın …….. tarihinden itibaren bir aylık kira bedelinin net X-TL olarak tespitine,
2. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini sayın mahkemenizden vekaleten saygılarımızla arz ve talep ederiz. (TARİH)

DAVACI VEKİLİ
Av. SEFA SATAN

EKLER : ……….. Tarihli Kira Sözleşmesi
Ödeme Dekontları
Emsal İlan Fotoğrafları
Vekaletname