Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi ile kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yeni bir dönem başlamıştır. Bu düzenlem, tüm kira ilişkilerinde özellikle kira tespit ve tahliye davalarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurma zorunluluğu getirilmiştir. Söz konusu hüküm, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak davalarda uygulanmaya başlanmıştır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Sürecinin Hukuki Dayanağı
Kanunla birlikte, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinden sonra gelmek üzere 18/B maddesi eklenmiştir. Bu maddeye göre, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı haline getirilmiştir. İlgili hüküm şu şekildedir:
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Böylece, kira ilişkilerinden doğan her türlü anlaşmazlık (tahliye, kira bedelinin tespiti, sözleşmeye aykırılık vb.) artık mahkemeye taşınmadan önce arabuluculuk sürecine konu edilmek zorundadır.
Arabuluculuk Kavramı Nedir?
Arabuluculuk, tarafların bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişi olan arabulucu yardımıyla uyuşmazlıklarını kendi iradeleriyle çözmeye çalıştıkları alternatif bir uyuşmazlık çözüm yoludur. Arabulucu, taraflar arasında iletişimi kolaylaştırır, çözüm önerileri sunar ancak karar verme yetkisi yoktur. Bu yönüyle arabuluculuk, mahkeme dışı, hızlı, etkin ve ekonomik bir çözüm yöntemidir.
Zorunlu Arabuluculuk Nedir?
Zorunlu arabuluculuk, belirli dava türlerinde, mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanmasını zorunlu kılan bir sistemdir. Bu tür davalarda, taraflar doğrudan dava açamaz; önce arabulucuya başvurmakla yükümlüdür. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa, taraflar bu durumda dava açabilir.
7445 sayılı Kanun’un getirdiği düzenleme ile kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar, işçi-işveren, ticari ve tüketici uyuşmazlıkları gibi davalar arasına eklenerek zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuğun Önemi
Kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklar, kiracı ile kiraya veren arasında en sık karşılaşılan hukuki ihtilaflar arasında yer alır. Bu uyuşmazlıkların mahkemeye taşınması genellikle uzun yargı süreçlerine, yüksek dava masraflarına ve taraflar arasındaki ilişkilerin zedelenmesine yol açmaktadır. İşte bu noktada, kira davalarında zorunlu arabuluculuk sistemi, hem yargının iş yükünü hafifletmek hem de taraflar arasında hızlı ve adil çözümler sağlamak bakımından büyük önem taşımaktadır.
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, tarafların mahkemeye gitmeden önce uzlaşma arayışına girmelerini sağlayan, hızlı, etkin ve ekonomik bir çözüm yoludur. 5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile birlikte, kira tespit, uyarlama ve tahliye davalarında arabuluculuk dava şartı haline getirilmiş, böylece uyuşmazlıkların çözümünde yeni bir dönem başlamıştır.
- Yargı Yükünü Azaltır
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü önemli ölçüde azaltır. Arabuluculuk süreci sayesinde taraflar mahkemeye gitmeden anlaşma sağlayabilir, bu da hem dava sayısını hem de yargı süresini kısaltır. Böylece, mahkemelerin daha hızlı ve verimli çalışması mümkün olur.
- Taraflara Zaman ve Maliyet Tasarrufu Sağlar
Kira uyuşmazlıklarında mahkeme süreçleri genellikle uzun sürmekte ve taraflar açısından önemli maddi külfetler doğurmaktadır. Oysa kira davalarında zorunlu arabuluculuk, tarafların kısa sürede ve düşük maliyetle çözüme ulaşmasını sağlar. Bu yönüyle arabuluculuk, hem ekonomik hem de pratik bir çözüm yoludur.
- Uzlaşma ve İletişim Kültürünü Güçlendirir
Zorunlu arabuluculuk, tarafların birbiriyle doğrudan iletişim kurmasını teşvik eder. Arabulucu, taraflar arasında iletişimi kolaylaştırarak, ortak bir çözüm yolu bulunmasına yardımcı olur. Bu süreç, kira davalarında uzlaşma kültürünün gelişmesine katkıda bulunur ve tarafların karşılıklı anlayış temelinde çözüme ulaşmasını sağlar.
- Taraflar Arasındaki İlişkilerin Devamını Sağlar
Kira ilişkileri genellikle uzun vadeli ve güvene dayalı ilişkiler olduğundan, uyuşmazlıkların dostane bir şekilde çözülmesi önem taşır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, taraflar arasındaki güvenin korunmasına yardımcı olur ve ilişkilerin mahkeme sürecine taşınmadan sürdürülmesini sağlar.
- Tarafların Menfaat Dengesini Korur
Arabuluculuk süreci, tarafların ortak iradesiyle sonuçlanır. Mahkemeden farklı olarak, burada çözüm dayatma yoluyla değil, karşılıklı uzlaşma ile sağlanır. Bu da kiracı ile kiraya veren arasındaki menfaat dengesinin korunmasını sağlar. Kira bedeli, tahliye süreci veya sözleşme koşulları gibi konularda taraflar, kendi ihtiyaçlarına uygun bir uzlaşma yolu belirleyebilir.
- Hukuki Güvenlik Sağlar
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde düzenlenen anlaşma belgesi, mahkemeden alınan icra edilebilirlik şerhi ile birlikte mahkeme kararı niteliği taşır. Bu durum taraflara hukuki güvence sağlar ve uzlaşmanın bağlayıcılığını artırır.
- Toplumsal Barışa Katkı Sağlar
Yargısal çatışmaların azalması, toplumda daha barışçıl bir uyuşmazlık çözüm kültürünün yerleşmesine katkıda bulunur. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, bireylerin sorunlarını çatışma yerine uzlaşma yoluyla çözme alışkanlığını geliştirir. Bu da hem toplumsal barışa hem de hukuk sisteminin etkinliğine katkı sağlar.
Bu uygulama sayesinde, kira tespit, uyarlama ve tahliye gibi uyuşmazlıklar daha kısa sürede çözüme kavuşmakta; taraflar hem maddi hem de manevi olarak korunmaktadır. Kira davalarında zorunlu arabuluculuk, yargı sisteminde etkinliği artıran, taraflar arasında güven ve diyalog ortamı oluşturan, çağdaş bir çözüm modeli olarak büyük önem taşımaktadır.
Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunludur?
Zorunlu arabuluculuk kapsamına giren başlıca kira uyuşmazlıkları şunlardır:
- Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye talepleri,
- Kira bedelinin artırılması veya tespiti davaları,
- Kira alacaklarının tahsili,
- Kira sözleşmesinin feshi veya sona erdirilmesine ilişkin anlaşmazlıklar.
Ancak, kiralananın tahliyesine ilişkin icra yoluyla yapılan takipler (örneğin ilamsız tahliye) bu kapsamın dışında kalabilmektedir. Bu nedenle her somut olayda, Yalova kira avukatı desteği alınarak uyuşmazlığın niteliğinin doğru belirlenmesi büyük önem taşır.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Kira tespit davaları, özellikle konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, başlangıçta belirlenen kira bedelinin artırılması veya azaltılması amacıyla açılan dava türleridir. Bu davalar, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca düzenlenmiştir ve kira bedelinin değişen ekonomik, sosyal veya çevresel koşullara uygun hale getirilmesini hedefler.
Ancak 5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. maddesi ile birlikte, kira tespit davaları artık zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu değişiklikle, kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklar – bunların içinde kira bedelinin tespiti talepleri de dahil olmak üzere – mahkemeye taşınmadan önce arabuluculuk sürecine tabi hale getirilmiştir.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuğun Hukuki Dayanağı
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi şu hükmü içermektedir:
“Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.”
Bu düzenleme, kira tespit davaları için de dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılmaktadır. Artık kiracı veya kiralayan, kira bedelinin artırılması ya da azaltılması talebiyle doğrudan mahkemeye gidemez; öncelikle kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci
Kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk, tarafların mahkemeye başvurmadan önce uzlaşma yolunu denemelerini sağlar. Arabulucu, taraflar arasında iletişimi kolaylaştırarak adil bir kira bedeli üzerinde anlaşma zemini oluşturur.
Bu süreçte arabulucu, tarafların görüşlerini dinler ve ortak bir çözüm bulunmasına yardımcı olur; ancak herhangi bir karar verme yetkisine sahip değildir. Taraflar, belirli bir kira bedeli üzerinde anlaşmaya varırlarsa, bu anlaşma bir anlaşma belgesi haline getirilir.
Anlaşma belgesi, mahkemeden alınacak icra edilebilirlik şerhi ile birlikte mahkeme kararı niteliği kazanır ve doğrudan uygulanabilir hale gelir. Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde uzlaşma sağlayamazlarsa, bu durumda dava açma hakkı doğar.
Kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk, kira bedelinin belirlenmesi konusunda yaşanan uyuşmazlıkların mahkemeye taşınmadan çözülmesini sağlayan etkili bir hukuki mekanizmadır. Bu sistem, hem kiracı hem de kiraya veren açısından hızlı, ekonomik ve uzlaşmaya dayalı bir çözüm sunar.
Böylece, taraflar yargı sürecinin uzunluğundan ve masraflarından kurtularak, adil bir kira bedeli üzerinde anlaşma fırsatı elde eder. Sonuç olarak, kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk, kira hukukunda uzlaşma ve iletişim temelli çözüm anlayışının yerleşmesine katkı sağlayan önemli bir yenilik olarak öne çıkmaktadır.
Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Neden Önemlidir?
Tahliye davaları, kiracı ile kiralayan arasındaki kira sözleşmesinden doğan ve genellikle kiracının kira bedelini ödememesi, sözleşme süresi dolmasına rağmen taşınmazı boşaltmaması veya sözleşme şartlarına aykırı davranması gibi sebeplerle açılan davalardır.
Tahliye talepli kira davalarında zorunlu arabuluculuk, kira sözleşmelerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde etkin bir yöntem olarak öne çıkar. Kiraya veren ile kiracı arasındaki tahliye talepleri genellikle yüksek gerilim yaratır ve mahkeme süreçleri hem zaman hem de maliyet açısından tarafları yıpratır. Zorunlu arabuluculuk, bu süreci daha kısa, ekonomik ve uzlaşmacı bir yolla çözmeyi amaçlar. Taraflar, arabulucu rehberliğinde iletişim kurarak karşılıklı menfaatleri doğrultusunda bir çözüme ulaşabilir. Bu yöntem, hem mahkemelerin iş yükünü azaltır hem de taraflar arasındaki ilişkilerin korunmasını sağlar.
Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuğun Getirdiği Başlıca Avantajlar
- Zaman Tasarrufu: Arabuluculuk süreci, dava süreçlerine göre çok daha hızlı sonuçlanır.
- Maliyet Azalması: Dava açmadan önce yürütülen arabuluculuk görüşmeleri, yargılama masraflarını önemli ölçüde düşürür.
- Taraflar Arasında İletişimin Güçlenmesi: Arabuluculukta taraflar, doğrudan birbirleriyle iletişim kurar; bu da anlaşmazlıkların yapıcı biçimde çözülmesini kolaylaştırır.
- Uzun Süreli Çözümler Üretme: Arabuluculuk süreci, yalnızca mevcut uyuşmazlığı değil, gelecekte yaşanabilecek sorunları da önleyici nitelikte kalıcı çözümler üretir.
- Gizlilik: Mahkeme sürecinin aksine, arabuluculukta taraflar arasındaki görüşmeler gizli tutulur; bu da tarafların itibarını korur.
Evliyken Alınan Araba Boşanınca Kime Kalır?
Evlilik süresince alınan araba, edinilmiş mal sayılır.
Yani, boşanma halinde araç kimin adına kayıtlı olursa olsun, diğer eş aracın değeri üzerinden %50 oranında pay talep edebilir.
Ancak, arabanın alımı sırasında:
- Kimin gelirinin kullanıldığı,
- Kredinin nasıl ödendiği,
- Kişisel bir malın veya miras parasının kullanılıp kullanılmadığı
gibi faktörler, paylaşım oranını etkileyebilir.
Bu yüzden her boşanma davasında, araç paylaşımı somut belgelerle incelenir.
Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması
5 Nisan 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun ile kira ilişkilerinden doğan tahliye talepleri kira davalarında zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu düzenlemeyle, 1 Eylül 2023’ten itibaren tahliye davalarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvuru yapılması dava şartı haline gelmiştir.
Kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırı kullanım veya kiraya verenden kaynaklanan ihtiyaç gibi nedenlerle tahliye talebinde bulunulması durumunda taraflar öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlamak zorundadır. Eğer taraflar bu süreçte anlaşmaya varırsa, hazırlanan anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle bağlayıcı hale gelir. Anlaşma sağlanamazsa, taraflar arabuluculuk tutanağı ile mahkemeye başvurabilir.
Tahliye Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?
- Arabulucuya Başvuru:
Tahliye talebi doğduğunda taraflardan biri, davanın açılacağı yer adliyesindeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurur. Başvuru, UYAP sistemi üzerinden veya avukat aracılığıyla da yapılabilir.
- Arabulucunun Atanması:
Başvurunun ardından sistem tarafından bir arabulucu atanır. Arabulucu, taraflarla iletişime geçerek ilk toplantı tarihini belirler.
- Görüşmelerin Yapılması:
Arabulucu huzurunda yapılan görüşmelerde taraflar, uyuşmazlığın nedenlerini ve çözüm önerilerini paylaşır. Arabulucu, tarafların ortak bir noktada uzlaşabilmeleri için tarafsız bir biçimde süreci yönetir.
- Anlaşma veya Anlaşamama Durumu:
Taraflar arabuluculuk görüşmeleri sonucunda anlaşmaya varırlarsa, bu durum tutanağa bağlanır ve belge mahkeme ilamı niteliği taşır. Anlaşma sağlanamazsa, bu durum da tutanakla tespit edilir.
- Dava Açma Hakkı:
Anlaşmazlık halinde taraflar, arabuluculuk son tutanağı ile birlikte mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilirler. Mahkeme, dava öncesinde arabuluculuk şartının yerine getirilip getirilmediğini kontrol eder.
Kira Tespit Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması
Kira tespit davaları, kira bedelinin arttırılması veya azaltılması amacıyla açılan davalardır. Ancak 5 Nisan 2023 tarihli ve 7445 sayılı Kanun’un 37. maddesiyle, kira tespit davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu kapsamda, 1 Eylül 2023’ten itibaren açılacak tüm kira tespit davaları öncesinde tarafların arabulucuya başvurması zorunludur.
Arabuluculuk sürecinde taraflar, kira bedelinin belirlenmesi konusunda uzlaşmaya varabilirler. Anlaşma sağlanırsa, bu durum icra edilebilirlik şerhi ile bağlayıcı hale gelir. Anlaşma olmazsa, taraflar arabuluculuk tutanağı ile birlikte mahkemeye başvurarak dava açabilirler.
Bu uygulama, kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinin en önemli unsurlarından biridir ve kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların hızlı, ekonomik ve dostane bir şekilde çözümlenmesine katkı sağlar.
Arabuluculuk Ücreti
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk sürecinde, arabulucu yürüttüğü faaliyet karşılığında ücret ve masrafları talep etme hakkına sahiptir. Hatta arabulucu, sürece başlamadan önce de ücret ve masraflar için avans isteyebilir. Aksi kararlaştırılmadığı sürece, arabulucunun ücreti faaliyetin sona erdiği tarihte yürürlükte bulunan Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi’ne göre belirlenir. Taraflar, bu tarifenin altında bir ücret kararlaştıramaz.
Eğer arabuluculuk süreci sonunda anlaşma sağlanamaz ve taraflar kira tespit veya tahliye davası açarsa, arabuluculuğa ilişkin maktu ücret Arabuluculuk Bürosu tarafından arabulucuya ödenir. Dava sonuçlandığında ise bu ücret, davayı kaybeden taraftan tahsil edilir.
Arabuluculuğun Sona Ermesi
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci sonunda, tarafların anlaşıp anlaşmadığı arabulucu tarafından tutanakla belgelenir. Bu tutanak taraflar, avukatları veya kanuni temsilcileri tarafından imzalanır. Eğer imzalanmazsa, gerekçesi belirtilerek yalnızca arabulucu tarafından imzalanabilir.
Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varmışlarsa, bu hususlar hakkında daha sonra dava açmaları mümkün değildir. Ancak anlaşmaya varılamazsa, bu durum son oturum tutanağına işlenir. Kira tespit veya tahliye davası açmak isteyen taraf, bu tutanağı dava dilekçesine eklemek zorundadır. Tutanak eklenmeden dava açılması durumunda mahkeme, davacıya eksikliği gidermesi için süre verir. Süre içinde tutanak ibraz edilmezse dava usulden reddedilir.
İcra Edilebilirlik Şerhi
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk kapsamında yapılan anlaşmaların icra edilebilir olması mümkündür. Tarafların avukatlarının imzasını taşıyan arabuluculuk anlaşma tutanakları, icra edilebilirlik şerhi alınmasına gerek olmadan ilam niteliğinde belge sayılır (6325 sayılı Kanun m.18).
Ancak kanunlarda icra edilebilirlik şerhi alınmasının zorunlu olduğu durumlarda, taraflar bu şerhin verilmesi için yetkili ve görevli mahkemeye başvurabilirler. Dava açılmadan önce başvuru yapılmışsa, şerh vermeye yetkili mahkeme arabulucunun görev yaptığı yer Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.
Bu şerhi içeren anlaşma belgesi, mahkeme kararı gibi hüküm doğurur ve tarafların yükümlülüklerini doğrudan yerine getirmesini sağlar.
Arabuluculuk Sonrası Dava Açılması
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk süreci sonucunda taraflar anlaşmaya varmışsa, anlaşılan konular hakkında yeniden dava açılması mümkün değildir. Ancak taraflar arasında anlaşma sağlanamayan hususlarda dava açılabilir.
Bu durumda, arabuluculuk sürecinin sonunda düzenlenen ve taraflar ile arabulucunun imzasını taşıyan anlaşmama tutanağı, kira tespit veya tahliye davasının dava dilekçesine eklenmelidir. Tutanak mahkemeye sunulmazsa, mahkeme eksikliğin tamamlanması için davacıya süre verir. Belirtilen süre içinde tutanak ibraz edilmezse dava usulden reddedilir.
______________________________________________________________________________________
Yalova’da faaliyet gösteren Satan Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak bu yazımızda, son yıllarda kira uyuşmazlıklarında önemli bir değişiklik olarak karşımıza çıkan zorunlu arabuluculuk sürecini ele aldık. Kira ilişkilerinde yaşanan tahliye, kira bedeli tespiti veya kira alacağı gibi uyuşmazlıkların artık mahkemeye gitmeden önce arabuluculuk aşamasından geçmesi gerekmektedir.
Neden Avukat Desteği Alınmalıdır?
Kira ilişkilerinde yapılan hatalı işlemler, örneğin yanlış hazırlanan tahliye talepleri veya yasal dayanağı bulunmayan kira artış talepleri, hem zaman hem de hak kaybına neden olabilmektedir.
Zorunlu arabuluculuk süreci, teknik detaylar ve yasal süreler açısından dikkat gerektiren bir süreçtir. Bu nedenle, arabuluculuk aşamasında dahi profesyonel hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır.
Yalova’da faaliyet gösteren Satan Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, kira sözleşmeleri, tahliye davaları, kira tespiti ve arabuluculuk süreçlerinde müvekkillerine etkili ve çözüm odaklı hizmet sunmaktadır. Kira hukukuna ilişkin tüm uyuşmazlıklarda, hak kaybı yaşamamak ve süreci doğru yönetmek için deneyimli bir Yalova kira avukatından destek almanız tavsiye edilir.
AKLINIZA TAKILAN SORULARI SORABİLİRSİNİZ
