Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Geçerli mi? Tapu İptali ve Haklarınız
Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri Geçerli midir?
Özellikle uygulamada sık karşılaşılan bir durum, taraflar arasında noter huzurunda resmi şekilde yapılmamış, sadece adi yazılı belgelerle düzenlenen “harici taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri” dir. Vatandaşlar arasında güven ilişkisine dayalı olarak yapılan bu sözleşmelerin hukuken bağlayıcı olduğu sanılmakta; oysa bu tamamen yanlıştır.
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği resmi şekilde düzenlenmesine bağlıdır. Taraflar, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleriyle birbirlerine karşı bağlayıcı bir hak ve borç ilişkisi yaratamazlar.
Yani adi yazılı şekilde veya herhangi bir noter onayı olmaksızın düzenlenen harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, hukuken geçersizdir. Bu sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil gibi davalar açılamaz, mülkiyet hakkı ileri sürülemez.
Ancak; Uygulamada sıkça görülen “paramı verdim ama tapuyu alamadım” gibi durumlarda, taraflar aralarındaki bu geçersiz sözleşme nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde ödedikleri bedelin uyarlanarak iadesini talep edebilirler. Ayrıca Yargıtay tarafından belirlenen şartlar çerçevesinde tapu iptali ve tescil davası da açılabilir. Aşağıda detaylı açıklamalar vardır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Kanunen Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk hukukunda geçerli olabilmesi için özel bir şekil şartına tabi tutulmuş sözleşmelerdir. Özellikle taşınmaz gibi ekonomik değeri yüksek mallara ilişkin ve anayasa tarafından da koruma altına alınan mülkiyet hakkına ilişkin işlemler bakımından kanun koyucu tarafların haklarının korunması ve uyuşmazlıkların önlenmesi amacıyla resmi şekil şartını aramaktadır.
Resmi Şekil Zorunluluğu
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi açıkça belirtmektedir:
“Taşınmaz satışları resmi şekilde düzenlenmiş sözleşme ile yapılır.”
Türk Borçlar Kanunu m. 237 de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde resmi şekli zorunlu kılar. Noterlik Kanunu’nun 60. maddesi ise, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini açıkça ortaya koymaktadır.
Bu düzenlemelere göre:
- Noterde düzenleme şeklinde hazırlanmış bir sözleşme yapılmalıdır.
- Tarafların imzası noter huzurunda alınmalıdır.
- Noter düzenleme şeklinde yaptığı bu sözleşmede taşınmazın açıkça belirtilmesi ve vaadin kapsamının net şekilde ifade edilmesi gerekir.
Tapuya Şerh Verilebilmesi
Resmi şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu siciline şerh edilerek üçüncü kişilere karşı da hüküm doğurur. Şerh edilmemişse, yalnızca sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder.
Şekil Şartına Uyulmaması Halinde Sonuç
Resmi şekle uyulmadan yapılan (örneğin adi yazılı, el yazılı veya şahit huzurunda imzalanan) taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kesin hükümsüz (butlan) olur. Hükümsüzlük ileri sürmek için ayrıca bir dava açmaya gerek yoktur; mahkemeler kendiliğinden bu hükümsüzlüğü dikkate alır.
Harici Satış Vaadi Sözleşmelerinde Şekil Şartına Uymamanın Sonucu Nedir?
Şekil şartı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri bakımından kamu düzenine ilişkindir ve emredici niteliktedir. Kanunda aranan resmi şekil şartına uyulmadığında, bu sözleşme kesin hükümsüz (butlan) sayılır. Yani ortada geçerli bir sözleşme yokmuş gibi hukuki sonuç doğurmaz.
Şekle Aykırılığın Sonuçları:
- Geçersizlik (Butlan):
Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmayan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçersizdir. Bu tür sözleşmeler aşağıda sayacağımız haklar haricinde hak doğurmaz. - Tapu İptali ve Tescili İstenemez:
Şekle aykırı düzenlenen bu sözleşmelere dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz (aşağıda anlatacağımız şartları sağlıyorsa açılabilir.) - Sebepsiz Zenginleşme İddiası:
Eğer şekle aykırı bir sözleşme nedeniyle bir tarafa para ödenmişse, ödenen bedelin geri alınması ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanılarak istenebilir. Satıcı, hukuken geçersiz sözleşme nedeniyle taşınmazı devretmekle yükümlü değildir; alıcı da tapu devri talep edemez, ancak parasını denkleştirici adalet gereğince uyarlanarak geri verilmesini talep edebilir. - Mahkemelerce Re’sen Dikkate Alınır:
Şekil noksanlığı mahkemeler tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Karşı taraf şekle aykırılığı ileri sürmese dahi hâkim bu eksikliği göz önünde bulundurur ve geçersizlik nedeniyle talebi reddeder.
Uygulamada Sık Yapılan Hatalar:
- El yazılı, imzalı, hatta şahitli sözleşmelerin geçerli sanılması.
- Noterde “tasdikli” belgenin düzenleme şeklinde resmi işlem gibi zannedilmesi.
- Tapu devri olmadan verilen paraların geri alınamayacağını sanmak.
Unutulmamalıdır ki, resmi şekle aykırı bir sözleşme hukuki geçerlilik doğurmadığından “haklılık” değil “hakkın varlığı” aranır.
Adi Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Tapuya Şerhin Önemi
Adi yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri hukuken geçersizdir ve geçersiz sözleşmeler tapuya şerh verilemez. Tapuya şerh hakkı yalnızca resmi şekilde noter huzurunda düzenlenmiş taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri için mümkündür.
Bu nedenle adi yazılı sözleşme ile şerh koydurmak isteyenlerin talepleri tapu sicil müdürlüklerinden doğrudan reddedilir.
Tapuya Şerhin Önemi Nedir?
Resmi şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tapu siciline şerh edildiğinde şu sonuçları doğurur:
- Üçüncü Kişilere Karşı Koruma Sağlar:
Şerh, taşınmazın başkalarına satılması durumunda yeni maliklere karşı da vaadin ileri sürülmesini sağlar. Şerhten haberdar olan kimse, taşınmazın üzerinde alıcının hak iddiası olduğunu bilerek hareket etmiş sayılır.
- Dava Hakkı Sağlar:
Şerhli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tescil davası açılabilir. Tapuya şerh edilen vaade rağmen satıcının tescile yanaşmaması halinde alıcı, taşınmazın kendi adına tesciline karar verilmesini dava edebilir.
Adi Yazılı Sözleşmede Şerh Mümkün mü?
Hayır. Adi yazılı, noter onaysız, hukuken geçersiz taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuda şerh konusu yapılamaz. Tapu müdürlüğü yalnızca noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmış resmi sözleşmelerin şerhine izin verir.
Uygulamada Görülen Hatalar:
- Adi yazılı sözleşme ile tapuya gitmek ve şerh talep etmek
- Noter tasdiki ile şerh yapılabileceğini zannetmek (tasdik yeterli değildir, düzenleme şarttır)
- Şerh süresini takip etmemek
Resmi Şekil Şartına Uymayan Taşınmaz Sözleşmeleri Geçerli Sayılır mı?
Cevap nettir: Hayır, resmi şekil şartına uyulmadan yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerli sayılmaz.
Bu konuda mevzuat hükümleri çok açık olup, emredici hukuk kuralı niteliğindedir. Tarafların iradesiyle bu eksiklik giderilemez, geçersizliği ortadan kaldırılamaz.
Neden Geçerli Sayılmaz?
- Türk Medeni Kanunu m. 706: Taşınmaz satışları resmi şekilde yapılır. Bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir.
- Türk Borçlar Kanunu m. 237: Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri resmi şekilde yapılmak zorundadır.
- Noterlik Kanunu m. 60: Noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmayan sözleşmeler geçerli değildir.
Bu hükümler kamu düzenindendir. Hâkim tarafından re’sen gözetilir. Taraflar kendi aralarında şekle aykırılığı kabul etseler dahi sonuç değişmez.
Ne Olur?
- Dava Açılamaz (Şartları varsa açılabilir):
Geçersiz sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açılamaz (Birazdan sayacağımız hallerin varlığı halinde açılabilir.) Hâkim, şekil şartına uyulmadığını tespit ederse davayı reddeder. - Sadece Paranın İadesi Talep Edilebilir:
Taraflar arasında yapılan ödeme varsa, bu durumda ancak sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca denkleştirici adalet ilkesi gereği verdiği paraların uyarlanarak iadesi talep edilebilir.
Şekle Aykırı Olarak Kurulan Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri Sonradan Geçerli Hale Gelebilir mi?
Bu sorunun cevabı hukuk sistemimizde kesin bir şekilde “hayır”dır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde resmi şekil şartı kurucu niteliktedir ve eksikliği geçersizlik sonucunu doğurur.
Neden Geçerli Hale Gelmez?
Şekil noksanlığı butlan sebebidir. Butlan ile malul bir işlem hukuk âleminde hiç doğmamış sayılır.
Bunun sonucu olarak:
- Taraflar sonradan birbirlerine “bu sözleşme geçerli olsun” deseler bile, işlem geçerli hale gelmez.
- Taraflar aralarında yeni bir resmi şekilde düzenleme şeklinde noter huzurunda sözleşme yapmadıkça eski geçersiz sözleşmeye dayanamazlar.
Uygulamada Görülen Yanlış İnançlar:
- Şekil şartına aykırı sözleşmeler için “nasıl olsa ben parasını ödedim, hakkım doğdu” düşüncesi
- Tarafların iyi niyetli anlaşmalarının veya fiili teslimin geçersizlik sonucunu ortadan kaldıracağını sanmak
- Noter tasdikinin düzenleme yerine geçtiğini düşünmek
Hukuki Güvence Nasıl Sağlanır?
Hak sahibi olmak isteyen kişi, mutlaka:
- Noter huzurunda düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapmalı,
- Tapuya şerh ettirmeli,
- Satıcı tescile yanaşmazsa tapu iptali davası açmalıdır.
Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı Konusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar için 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 146. maddesine göre, genel zamanaşımı süresi 10 yıldır.
Bu süre, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar. Taraflar arasında belirli bir vade kararlaştırılmışsa veya işin mahiyeti gereği ifa süresi daha sonra başlamışsa, zamanaşımı o tarihten itibaren başlar.
İştirak halindeki mülkiyetlerde ise taşınmaz müşterek mülkiyete dönüştürüldüğü anda ifa imkânı doğar ve zamanaşımı bu tarihten itibaren başlar.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar.
Yargıtay, ayrıca zilyetliğin alıcıya bırakıldığı durumlarda zamanaşımı definin hakkın kötüye kullanılması sayılabileceğini kabul etmektedir.
Ev Aldım Ama Tapu Yok! Harici Taşınmaz Satışlarında En Sık Yapılan Hatalar
Taşınmaz alım-satım işlemlerinde özellikle resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler (harici sözleşmeler) nedeniyle vatandaşlar ciddi mağduriyetler yaşamaktadır. En sık yapılan hatalar genellikle iyi niyetli fakat hukuki bilgisizlikten kaynaklanır.
- Noter Onayı ile Resmi Şekil Karıştırılıyor
Vatandaşların en sık düştüğü hatalardan biri, noter tasdikini (onayını) resmi şekil zannetmeleridir.
Noter tasdiki, bir belgenin imzalandığının onaylanmasıdır, resmi sözleşme değildir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri yalnızca noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir.
- El Yazılı veya Basit Yazılı Sözleşmelere İnanmak
Taraflar kendi aralarında el yazısıyla veya hazır matbu kağıtlara satış vaadi sözleşmesi yaparak hukuken bağlayıcı olduğunu sanmaktadır.
Oysa bu tür sözleşmeler geçersizdir, hiçbir hak doğurmaz.
- Kapora veya Bedelin Elden Ödenmesi
Tapu devri yapılmadan elden para verilmesi ve bu ödeme için makbuz dahi alınmaması, ileride ispat güçlüğüne neden olur.
Özellikle adi sözleşme ile yapılan ödemelerde sebepsiz zenginleşme davası açılması kaçınılmaz olabilir.
- Güven İlişkisine Dayanarak İleriye Dönük İşlem Yapmamak
“Ben tanıdığım kişiden alıyorum, güveniyorum.” düşüncesiyle resmi işlem yapılmadan sadece sözle veya basit yazılı belgelerle işlem yapılır. Oysa hukukta güven değil belge geçerlidir.
- Tapu Siciline Şerh Edilmemesi
Resmi şekilde yapılan vaadi sözleşmesi dahi olsa tapuya şerh edilmezse, üçüncü kişilere karşı koruma sağlanmaz.
Harici sözleşme ise zaten hiçbir şekilde şerh edilemez.
Gayrimenkul Dolandırıcılığına Dikkat! Resmi Olmayan Satış Sözleşmeleri Nasıl Tuzağa Dönüşebilir?
Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, yani resmi şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşmeler, kötü niyetli kişiler tarafından dolandırıcılık aracı hâline getirilmeye son derece elverişlidir. Bu tür işlemler çoğu zaman yazılı bir kâğıt parçası, bir elden para teslimi veya basit bir protokol düzeyinde kalmakta ve alıcı, ilerleyen aşamada büyük mağduriyetler yaşamaktadır.
- Güven İlişkisi Üzerinden İstismar
Taraflar arasında çoğu zaman uzun yıllara dayanan bir dostluk, akrabalık veya iş ilişkisi bulunur. Güven ilişkisine sığınarak harici bir sözleşme imzalanır, tapu devri ertelenir. Ancak ilerleyen süreçte satıcının tapuda devir yapmaktan vazgeçmesi hâlinde alıcı elinde herhangi bir resmi hak bulunmadığını fark eder.
- Aynı Taşınmazın Birden Fazla Kişiye Satılması
En yaygın dolandırıcılık yöntemi budur. Resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşme zaten geçersiz olduğundan, taşınmaz tapuda hâlâ satıcının üzerinde kalır. Kötü niyetli satıcı aynı taşınmazı başka kişilere de vaad eder, hatta satar. İlk alıcının hakkı yoktur, ikinci alıcı tapuya güven ilkesiyle koruma görür.
- Sahte veya İptal Edilmiş Vekâletlerle İşlem Yapılması
Özellikle vekâletle yapılan satışlarda, geçerliliği olmayan, süresi dolmuş veya iptal edilmiş vekâletnameler kullanılarak adi yazılı sözleşmeler düzenlenir. Tapuda işlem yapılmadan bu sözleşmelere güvenilmesi büyük risk doğurur.
- Para Verildiği Hâlde Tapunun Devredilmemesi
Satıcı, adi yazılı sözleşmeyle belirli bir bedeli tahsil eder ancak çeşitli bahanelerle tapu devrini sürekli erteler. Bu durumda alıcı yalnızca sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak parasını geri almak için dava açabilir. Taşınmazı isteme hakkı yoktur.
- İleri Vadeli Taahhütlerle Kandırma
“İmar çıkacak, proje tamamlanacak, tapular bölünecek” gibi bahanelerle uzun vadeye yayılan vaatler verilir. Oysa taraflar arasında resmi bir bağ yoktur. Yıllar geçtikten sonra alıcının hak iddia etme şansı kalmaz.
Taşınmaz Satış Vaadi Ön Sözleşme Midir?
Hukuki terminoloji bakımından taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme niteliğindedir. Çünkü taraflar bu sözleşmeyle ileride resmi bir şekilde taşınmaz satış sözleşmesi yapmayı taahhüt ederler. Henüz taşınmazın mülkiyet devri gerçekleşmez, yalnızca mülkiyet devrine yönelik bir borç doğar.
Harici Ön Sözleşmenin Farkı
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi, bir sözleşmenin gelecekte kurulmasına yönelik yapılan ön sözleşmeleri konu almaktadır. Bu maddeye göre, ileride yapılması planlanan bir sözleşmeye ilişkin olarak taraflar arasında yapılan ön sözleşmeler geçerlidir. Ancak bu tür sözleşmelerin geçerliliği, kurulması planlanan asıl sözleşmenin tabi olduğu şekil şartına bağlıdır. Türk hukukunda, tapuya kayıtlı bir taşınmazın devri ancak resmi şekilde yapılabildiğinden, taşınmazın gelecekte devrini öngören sözleşmelerin de resmi şekilde düzenlenmiş olması geçerlilik şartıdır.
Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Yapıldıysa Haklarınız Nelerdir?
Adi (noter onaylı olmayan) şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kural olarak geçersizdir. Ancak bazı istisnai durumlarda, dürüstlük kuralı ve hakların kötüye kullanılması yasağı çerçevesinde bu sözleşmelere geçerlilik tanınabilir.
Eğer şu şartlar oluşuyorsa:
- Alıcı edimlerini yerine getirmişse,
- Taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmiş ve alıcı tarafından kullanılmaktaysa,
- Taşınmaz üçüncü kişilere devredilmemişse,
alıcı, bu sözleşmeye dayanarak tescil davası açabilir. Böylece sözleşme, resmi şekil eksik olsa dahi mahkeme kararıyla geçerli sonuçlar doğurabilir.
Tapu İptali ve Dava Süreci Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Kural olarak, şekle aykırı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleriyle tapu iptali ve tescil davası açılamaz. Ancak Yargıtay’ın İçtihadı Birleştirme Kararları ve HGK kararları, belirli şartların varlığı halinde istisnai olarak tescil davasının kabul edilebileceğini ortaya koymuştur.
Dava sürecinde dikkat edilmesi gerekenler:
- Tescil talebinde bulunulmadan önce taşınmaz üçüncü kişilere devredilmemelidir.
- Mahkeme, Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca hakkın kötüye kullanıldığını tespit ederse şekil şartını istisna olarak uygulayabilir.
- Davaya bakan hâkim, adalet ve hakkaniyete uygun değerlendirme yapar (TMK m.4).
Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal Davası Açma Şartları
Yargıtay’ın içtihatlarına göre, aşağıdaki üç şart birlikte gerçekleştiğinde, adi yazılı sözleşmeye dayanarak tapu iptali ve tescil davası açmak mümkündür:
- Alıcının edimlerini eksiksiz olarak yerine getirmesi,
- Taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilip onun tarafından kullanılması,
- Taşınmazın, iyi niyetli üçüncü kişilere devredilmemiş olması.
Bu üç şarttan ilk ikisi olumlu, sonuncusu olumsuz şarttır. Hepsi birlikte gerçekleşirse, hâkim tescil talebini Medeni Kanun’un 2. maddesi uyarınca kabul edebilir.
Taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanununa Tabi Olarak Yapılması
İçtihadı Birleştirme Kararına konu olaylarda, satışa konu taşınmazların Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi olarak inşa edilen bağımsız bölümler olduğu görülmüştür. Bu tür taşınmazlarda, satış sözleşmeleri noter onaylı değilse dahi, fiili teslim ve bedel ödemesi gibi işlemler yapılmışsa, satıcının sözleşmeden dönme çabaları dürüstlük kuralını ihlal eder.
Alıcının Edimlerini Yerine Getirmiş Olması
Alıcı, taşınmazı satın almak için sözleşmede üstlendiği borçları (örneğin bedelin tamamını ödeme) yerine getirmişse, bu şart sağlanmış kabul edilir. Bu, mahkeme nezdinde alıcının iyi niyetli ve güven veren taraf olduğunun göstergesidir.
Satıcının Bağımsız Bölümü Teslim Etmiş Olması
Satıcı, taşınmazı alıcıya fiilen teslim etmiş, alıcı da malik gibi kullanmaya başlamışsa, bu teslim durumu tescil talebinde güçlü bir delil olarak kabul edilir. Söz konusu teslim, genellikle konutun kullanımı, içinin donatılması, kira ilişkisi olmaksızın ikamet edilmesiyle ispatlanabilir.
Satıcının Tescile Yanaşmaması
Bazı satıcılar, taşınmaz değer kazandıktan sonra sözleşmeyi geçersiz sayarak tescil işleminden kaçınmakta ve sözleşmeden dönmek istemektedir. Bu durumda, satıcının şekil şartına dayanarak tescilden kaçınması, dürüstlük ilkesine aykırılık teşkil eder ve Yargıtay’a göre hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Hâkim bu durumda şekil eksikliğine rağmen tescile karar verebilir.
Tüm bu başlıklar doğrultusunda, adi yazılı bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her zaman geçersiz sonuç doğurmaz. Belirli hukuki ve fiili şartlar oluştuğunda, bu tür sözleşmelerden doğan haklar mahkemeler tarafından korunabilir. Bu nedenle her somut olay kendi içinde değerlendirilmelidir.
Harici Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Verilen Paranın İadesi Süreci
Adi (resmi olmayan) taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartına uygun olmaması nedeniyle geçersiz sayılması durumunda gündeme gelir. Türk Medeni Kanunu m. 706, Borçlar Kanunu m. 213 ve Türk Borçlar Kanunu m. 237 gibi maddeler gereği, taşınmaz alım-satım sözleşmeleri resmi şekilde yapılmadıkça geçerli değildir. Noterlik Kanunu m. 60 da bu görüşü destekler niteliktedir.
Geçersiz sayılan bir satış sözleşmesi, taraflara hukuken geçerli bir borç ilişkisi doğurmaz. Ancak bu durumda, satıcıya verilen bedelin geri alınması mümkündür. Bu talep, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde gündeme gelir. Çünkü ortada geçerli bir borç ilişkisi olmadığından, satıcının almış olduğu para, hukuki bir nedene dayanmadan malvarlığında kalmaktadır.
Sebepsiz zenginleşme halinde, ödenen bedelin iadesi sırasında denkleştirici adalet ilkesi uygulanır. Bu ilkeye göre, alıcının yaptığı ödeme, yalnızca nominal tutar üzerinden değil; ödeme anındaki alım gücü dikkate alınarak iade edilmelidir. Başka bir ifadeyle, paranın zamanla uğradığı değer kaybı telafi edilmelidir.
Mahkemeler, bu tür davalarda bir bilirkişi incelemesi yaptırarak, ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar olan süreçte, paranın reel değerini hesaplatır. Bu hesaplama yapılırken enflasyon oranları, tüketici fiyat endeksi (TÜFE), döviz kurları, altın fiyatları ve maaş artışları gibi ekonomik verilerin ortalaması dikkate alınmalıdır.
Sonuç olarak, harici taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçersiz olsa dahi, alıcının yaptığı ödeme iade edilebilir. Ancak bu iade, yalnızca ödemenin nominal değeriyle değil, paranın alım gücünün korunması esas alınarak gerçekleştirilmelidir. Bu sayede taraflar arasında denge sağlanmış olur ve mağduriyetin önüne geçilir.
“YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
2017/13225 E.
2019/2601 K.
27.3.2019 T.* BORÇLU OLMADIĞININ TESPİTİ ( Taraflar Arasında İmzalanan Satış Sözleşmesi Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olup Alıcının Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Satıcıya Verdiği Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Çerçevesinde Geri İsteyebileceği – Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanacağı/Davacının Ödediği Satış Bedelinin Dava Tarihinde Ulaştığı Alım Gücü Enflasyon Tüketici Eşya Fiyat Endeksi Altın Döviz Kurlarındaki Artış Maaş Artışları Gibi Ekonomik Etkenlerin Ortalamalarının Alınarak Uzman Bilirkişi Vasıtasıyla Hesaplanması ve Karar Verilmesi Gereği )
* DENKLEŞTİRİCİ ADELET İLKESİ ( Borçlu Olmadığının Tespiti – Taraflar Arasında İmzalanan Satış Sözleşmesi Resmi Biçimde Yapılmadığından Geçersiz Olup Alıcının Satıcıya Verdiği Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Çerçevesinde Geri İsteyebileceği/Denkleştirici Adalet İlkesi Gereğince Güncelleme Yapılırken Güncellemeye Esas Alınan Somut Veriler Tek Tek Uygulanarak Ödeme Tarihinden İfanın İmkânsız Hale Geldiği Tarihe Kadar Paranın Ulaştığı Değerin Her Bir Dönem İçin Hesaplanması Sonra Bunların Ortalamasının Alınması Gereği )
* RESMİ BİÇİMDE YAPILMAYAN SATIŞ SÖZLEŞMESİ ( Taraflar Arasında İmzalanan Satış Sözleşmesi Resmi Biçimde Yapılmadığından Hukuken Geçersiz Olup Alıcının Geçersiz Sözleşme Nedeniyle Satıcıya Verdiği Bedeli Sebepsiz Zenginleşme Kuralları Çerçevesinde Geri İsteyebileceği – Denkleştirici Adalet İlkesinin Uygulanacağı/Davacının Ödediği Satış Bedelinin Dava Tarihinde Ulaştığı Alım Gücü Enflasyon Tüketici Eşya Fiyat Endeksi Altın Döviz Kurlarındaki Artış Maaş Artışları Gibi Ekonomik Etkenlerin Ortalamalarının Alınacağı )
* AVANS FAİZİ ( Satış Sözleşmesinden Dönme Nedeniyle Borçlu Olmadığının Tespiti – Davalı Satıcı’nın Davacı Alıcı’ya Konut Amaçlı Mesken Sattığı ve Taraflar Arasındaki İlişkinin Ticari Olmadığı Anlaşılmakta Olup Davacının Alacağını Ticari Avans Faizi İle Tahsilini İsteyemeyeceği )
ÖZET : Dava, satış sözleşmesi uyarınca taşınmazın teslim edilmemesi nedeni ile sözleşmeden dönüldüğü gerekçesine dayalı senetlerin iadesi ile borçlu olmadığının tespitine ilişkindir.
1- Somut olayda; taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır. Somut olayda mahkemece davacının yapmış olduğunu kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasında hukuka aykırılık yoktur. Ne var ki hükme esas alınan bilirkişi raporu açıklanan ilke ve esaslara uygun değildir. Zira; bilirkişi raporunda satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması için yapılan hesaplamada USD, EURO, külçe altın, TEFE endeksinin değerlendirmeye dahil edildiği görülmektedir.O halde mahkemece; Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir.
2-Davalı (satıcı)’nın davacı (alıcı)’ya konut amaçlı taşınmaz (mesken) sattığı ve taraflar arasındaki ilişkinin ticari olmadığı anlaşılmakta olup davacının alacağını ticari(avans) faizi ile tahsilini isteyemeyeceği açıktır.”
Sebepsiz Zenginleşme Hükümleri Çerçevesinde İade Edilecek Bedele Uyarlama Yapılması Gerekmektedir.
Haricen yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi resmi şekilde tanzim edilmediğinden geçersizdir. Dolayısıyla müvekkilin yapmış olduğu ödemelerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerekmektedir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalmasıdır. Sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekmektedir. Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade etmektedir.
Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Bu doğrultuda, belli bir miktar paranın verildiği tarihteki alım gücü ile aynı miktar paranın aradan geçen zamana ve enflasyon oranlarına bağlı olarak iade gücündeki alım gücünün farklı ve az olduğu da bir gerçektir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına ve hakkaniyete göre de, iade kararı verilirken, satış bedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir. Yargıtay’ın bu yöndeki kararı:
Yargıtay 3. HD. Esas: 2017 / 13225 Karar: 2019 / 2601 Karar Tarihi: 27.03.2019 tarihli ilamında,
“…Somut olayda; taraflar arasında imzalanan 27.04.2013 tarihli satış sözleşmesi resmi biçimde yapılmadığından hukuken geçersizdir. (TMK m.706, BK m.213, TBK. md 237, T.Kanunu m.26 Noterlik Kanunu m.60). Bu nedenle, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz. Bu durumda alıcı; geçersiz sözleşme nedeniyle, satıcıya verdiği bedeli sebepsiz zenginleşme kuralları çerçevesinde geri isteyebilir.
Sebepsiz zenginleşme, bir kimsenin mal varlığının haklı bir sebep olmaksızın diğer bir kimsenin mal varlığı aleyhine çoğalması olup, sebepsiz zenginleşme gereğince verilenlerin iadesi sağlanırken, ödenen paranın ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması, başka bir deyişle denkleştirici adalet ilkesinin uygulanması gerekir.
Denkleştirici adaleti ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan, başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin, elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.
Denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncelleme yapılırken, güncellemeye esas alınan somut veriler tek tek uygulanarak ödeme tarihinden ifanın imkânsız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.
Yukarıda açıklananlar ışığında; somut olayda mahkemece davacının yapmış olduğunu kanıtladığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesi gereğince güncellenmiş değerinin tespiti yönünden bilirkişi raporu alınmasında hukuka aykırılık yoktur…
O halde mahkemece; Yargıtay’ın istikrar kazanmış uygulamalarına göre davacının ödediği satış bedelinin dava tarihinde ulaştığı alım gücü, enflasyon, tüketici eşya fiyat endeksi, altın, döviz kurlarındaki artış, maaş artışları vs gibi ekonomik etkenlerin ortalamalarının alınarak uzman bilirkişi vasıtasıyla hesaplanmalı ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmelidir…”
Adi Yazılı Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinden Doğan Davalarda Görevli ve Yetkili Mahkeme
Görevli Mahkeme
Bu tür davalarda görevli mahkeme, taşınmazın niteliğine ve davanın konusuna göre belirlenir:
- Bedel iadesi davası: Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olur.
- Tapu iptal ve tescil davası (istisnai durumlarda): Asliye Hukuk Mahkemesi görevli olur.
Yetkili Mahkeme
Türk Hukukunda taşınmaz davalarında yetki kesin yetki kuralına tabidir.
Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. (HMK m.12)
Örneğin taşınmaz Adana’da ise, Adana Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.
Eğer dava sadece bedel iadesine ilişkinse, genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir.
HARİCİ TAŞINMAZ SATIŞ SÖZLEŞMESİ HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
- Harici sözleşmeyle ev aldıysam tapu iptali davası açabilir miyim?
Harici sözleşmeler geçersiz olsa da, taşınmaz halen satıcının adına kayıtlıysa ve alıcı taşınmaza fiilen hakim olmuşsa, bazı özel koşullarda tapu iptali ve tescil davası açılması mümkündür (örneğin el atmanın önlenmesi davası gibi). Ancak genel durumda, doğrudan tapu iptali mümkün olmaz. Buna karşılık, ödenen bedelin iadesi için dava açılabilir.
- Noter onayı olmayan gayrimenkul satış sözleşmesi geçerli midir?
Hayır, geçerli değildir. Taşınmaz satışlarının geçerli olabilmesi için resmi şekilde (tapuda) yapılması gerekir. Noter onayı ya da taraflar arasında yapılan yazılı bir belge, tek başına taşınmazın devri açısından geçerli bir sözleşme doğurmaz. Ancak bu belge, ödemeyi ispat aracı olarak dava sürecinde kullanılabilir.
- Harici taşınmaz satışında paramı geri alabilir miyim?
Evet. Harici satış geçersiz olsa da, satıcıya ödenen bedel hukuki geçerli bir sebep olmadan verilmiş olduğundan, alıcı bu bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri alabilir. Ayrıca mahkeme, denkleştirici adalet ilkesi uyarınca, iade edilecek bedelin ödeme günündeki alım gücüne göre güncellenmesini sağlayabilir.
- Harici taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri dolandırıcılık sayılır mı?
Duruma göre değişir. Eğer satıcının en baştan itibaren taşınmazı devretme kastı yoksa, alıcıyı kandırma amacıyla hareket ettiyse ve ödeme alındıktan sonra yükümlülüklerini yerine getirmediyse, dolandırıcılık suçu oluşabilir. Böyle bir durumda hem ceza davası hem de tazminat davası açılabilir.
- Harici satış vaadi sözleşmesi yaptım, tapusuz ev aldım. Şimdi ne yapmalıyım?
İlk olarak satıcıya noter kanalıyla ya da ihtarnameyle resmi satış işlemi için çağrıda bulunabilirsiniz. Eğer sonuç alamazsanız:
- Tapu hâlâ satıcı üzerindeyse, bazı koşullarda tapu iptali/tescil istenebilir.
- Aksi takdirde, ödenen bedelin iadesi için sebepsiz zenginleşme davası açabilirsiniz.
Mahkeme, ödemeyi güncelleştirerek size iadesine karar verebilir.
- Tapu devri olmadan yapılan sözleşmeler geçerli midir?
Taşınmaz satış sözleşmeleri, tapuda resmi şekilde yapılmadıkça geçerli sayılmaz. Ancak geçersiz bir sözleşmeye dayanarak yapılan ödemeler için, geri alma hakkı doğar. Bu da sebepsiz zenginleşme ya da haksız fiil temelinde dava açma yolunu açar.
- Noterde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmezse ne olur?
Tapuya şerh edilmemişse, bu sözleşme üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Satıcı taşınmazı bir başkasına satarsa, sizin bu satışa karşı hukuki korumanız sınırlı olur. Bu nedenle noter sözleşmesinden sonra mutlaka tapuya şerh işlemi yapılmalıdır.
- Harici taşınmaz satışlarında zamanaşımı süresi ne kadardır?
Sebepsiz zenginleşme davası için zamanaşımı süresi 10 yıldır (TBK m.82). Ancak alıcının zararı ve hukuki durumdan haberdar olduğu tarihten itibaren süre işler. Ceza davası açılması gerekiyorsa, suçun niteliğine göre farklı zamanaşımı süreleri uygulanır.
- Harici satışla alınan taşınmaz için hak talep etmek mümkün mü?
Evet, doğrudan mülkiyet hakkı talep edilemese de, harici sözleşmeye dayanarak yapılan ödemelerin iadesi mümkündür. Mahkemeler, ödenen bedelin güncel ekonomik verilere göre iadesine hükmedebilir. Ayrıca bazı durumlarda, fiili zilyetlik veya tapuda yapılan başka işlemler varsa, mülkiyete dair sınırlı talep imkanı da olabilir.
AKLINIZA TAKILAN SORULARI SORABİLİRSİNİZ
