Kira Tespit Davası Nedir? Ne Zaman Açılır? Şartları Nelerdir? 2024

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin artırılması veya azaltılması için kiracı ya da kiraya veren tarafından açılan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira tespitine ilişkin yasal düzenlemeleri içermekte olup, taraflar arasında kira bedelinin yeniden belirlenmesi konusunda anlaşma sağlanamaması halinde bu davanın açılabileceğini belirtir.

İçindekiler

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin tarafların yaptığı anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek şartıyla geçerli sayılır.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Bir kira tespit davası açılabilmesi için bazı şartların sağlanması gerekir:

Geçerli Kira Sözleşmesi: Taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
Hukuki Yarar: Davacı tarafın kira tespit davası açmada meşru bir çıkarı olmalıdır. Örneğin, kira artış oranının belirsiz olması veya güncel piyasa koşullarına göre kira bedelinin düşük kalması gibi durumlar, hukuki yarar teşkil eder.

Kira Tespit Davası Hangi Durumlarda Açılabilir?

Tarafların kira sözleşmesine artış oranını yazmamaları halinde her kira döneminin sonunda kira tespit davası açılabilir. Örneğin: Ev sahibi artış oranını kira sözleşmesinde belirlemeyip TÜFE’nin üzerinde bir artış gerçekleştirirse kira tespit davası açılabilir.

2. 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmesinin varlığı halinde her 5 yılın sonunda kira tespit davası açılabilir. Örneğin: 20/01/2018’de 7 yıllık kira sözleşmesi imzalanmış bir konutta, şartları oluşması halinde 20/01/2023 tarihinde kira tespit davası açılabilmektedir.

3. 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde bu kira tespit davası açılabilmektedir. Örnek vermek gerekirse: Taraflar arasında bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığını ve bir yılın sonunda otomatik olarak 4 defa uzadığını varsayalım. Böylelikle kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı geçmiştir. 6. kira yılı için 6. kira yılının başlangıcından en geç 30 güne kadar dava açılırsa belirlenen kira 6. kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır.

Diğer bir durum ise 6. kira yılı için 6. kira yılının başlangıcından en geç 30 güne kadar ihtar gönderildiği durumda ev sahibinin 6. kira yılının sonuna kadar dava açma hakkı saklıdır. Ayrıca belirlenen yeni kira yine 6. kira yılının başından itibaren geçerli olmaktadır.

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçtikten sonra, tarafların kira artışı konusunda bir anlaşma yapmış olup olmadığına bakılmaksızın, kira bedeli yeniden belirlenebilir. Mahkeme, tüketici fiyat endeksi (TÜFE), emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve piyasa rayiçlerini göz önünde bulundurarak hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Beş yıl dolmadan önce açılan davalarda ise TÜFE artış oranı esas alınır.

Kira Tespit Davası ile Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira bedelinin tespiti davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen kira bedelinin uyarlanması davası ile karıştırılmamalıdır. TBK 138. maddesinde yer alan “aşırı ifa güçlüğü” hükmüne dayanarak açılan uyarlama davalarında, sözleşmenin kurulması sırasında tarafların öngöremediği ve

öngörmesi de makul olarak beklenemeyecek, borçlunun kusurundan kaynaklanmayan olağanüstü bir durum söz konusu olur. Ancak kira bedelinin tespiti davasında bu tür olağanüstü koşulların varlığına ihtiyaç yoktur. Bu dava türünde, kiralananın mevcut durumuna ve emsal kira bedellerine göre hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlenmesi esas alınır.

Kira Tespit Davasında Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri değerlendirerek kira bedelini belirlerken aşağıdaki kriterlere dikkat eder:

Kiralananın Durumu: Taşınmazın konumu, niteliği, yaşı ve diğer fiziksel özellikleri.
TÜFE Oranları: Tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranları.
Emsal Kira Bedelleri: Kiralanan taşınmaz ile benzer özelliklere sahip diğer taşınmazların kira bedelleri.
Hakkaniyet: Tarafların sosyal ve ekonomik durumları, eski kiracı olma durumu gibi unsurlar.

Bu süreçte bilirkişi raporları önem arz eder. Mahkeme, dava konusu taşınmazın yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira bedelini belirler ve nihai kararını hak ve nesafet kurallarına uygun olarak açıklar. Buna göre, hüküm kurulurken:

Tüm deliller dikkate alınmalı,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7612 E., 2019/1309 K. sayılı kararına göre emsallerin gerçekten dava konusu taşınmaza emsal teşkil edip etmediği hususları bilirkişi marifetiyle tek tek incelenmeli,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2575 E., 2017/14042 K. sayılı kararına göre bilirkişiler alanında uzman kişilerden ve konuyla alakalı bilirkişilerden seçilmelidir. (mimar, inşaat, hukukçu, emlak bilirkişi gibi,
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 E., 2021/6064 K. sayılı kararına göre bilirkişi emsal taşınmazları tek tek görülüp incelenmeli,
Bilirkişi raporu itiraza elverişli olmalı ve somut olgulara dayanmalı,
Dava konusu taşınmazın konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri gibi faktörler dikkate alınmalı,
Hak ve nesafete uygun olarak kiracının eski kiracı olduğu gözetilmek suretiyle belirlenen kira bedeli üzerinden indirim yapılmalıdır.

Kira Tespit Davasında Neler Delil Olarak Kullanılır?

Kira sözleşmesi,
Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri,
Emsal rayiç kira bedelleri (bilirkişiler tarafından incelenmektedir)
İhtarname (Gönderilmişse),
Keşif,
Bilirkişi raporu,
Uzman görüşü,
Tanık beyanı,
Yemin

dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir.

Bilirkişi ve Keşif Süreci

Mahkeme, tarafların sunduğu delilleri değerlendirir ve bilirkişi raporu talep eder. Bilirkişi incelemesi, kiralanan taşınmazın durumu ile emsal kira bedellerini somut kriterlere dayanarak inceler. Keşif sürecinde, taşınmazın konumu, çevresi, yaşı ve diğer fiziksel özellikleri ayrıntılı bir şekilde analiz edilir.

Kira Tespit Davasında Dava Açma Süresi ve İhtar Göndermenin Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, tespit edilen yeni kiranın kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olmasını sağlamak için aşağıdaki şartların yerine getirilmesi gerekir:

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olmalıdır.
Yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiraya veren tarafından kiracıya, kira bedelinde artış yapılacağına ilişkin yazılı bir ihtar gönderilmiş olmalıdır.

Bu şartlar sağlanmazsa, mahkemece belirlenecek yeni kira bedeli, bir sonraki kira döneminde geçerli olacaktır. Bu durum, kiraya veren için bir yıllık kira farkı kaybına neden olabilir.

Geriye dönük kira tespit davası açılamaz. Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi uyarınca, dava yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce açılmışsa veya ihtarname ile kira artışı bildirilmişse, mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Eski Kiracılık ve Hakkaniyet İndirimi

Kira bedelinin tespiti davaları, taşınmazın rayiç kira bedelinin belirlenmesi için yapılır ve bu süreçte hakkaniyet indirimi önemli bir yer tutar. Bu davalarda mahkeme, taşınmazın yeniden kiralanması durumunda serbest piyasa şartlarında getirebileceği kira bedelini bilirkişi raporları ışığında belirler ve bu bedelden eski kiracılık durumu dikkate alınarak hakkaniyet indirimi yapar. Ancak, yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre hakkaniyet indiriminin doğru oranlarda ve sadece bir kez uygulanması gerekmektedir.

Kira Tespit Davalarında Hakkaniyet İndirimi

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarında eski kiracılığın hakkaniyet indirimi uygulanması gereken bir unsur olduğunu belirtmiştir. Hakkaniyet indirimi, genellikle %5 ile %20 oranında belirlenir. Bu oran, eski kiracının mevcut taşınmazı kiralamaya devam etmesinin getirdiği avantajların dengelenmesi amacıyla uygulanır. Taşınmazın serbest piyasa şartlarında boş olarak yeniden kiralanması halinde elde edilebilecek brüt kira bedeli üzerinden yapılan bu indirim, hakkaniyet çerçevesinde belirlenir.

Yargıtay 3.HD’nin 2019/1063 ve 2019/4254 sayılı kararlarında, bilirkişi raporlarında eski kiracı durumu dikkate alınarak indirim yapılmışsa, mahkemece ikinci kez indirim uygulanmasının hukuka aykırı olduğu belirtilmiştir. Bilirkişi raporlarının yetersiz olması durumunda ek rapor talep ederek brüt kira bedelini yeniden belirlemelidir.

Bilirkişi Raporlarının Rolü ve Mahkemenin Yetkisi

Kira bedelinin tespitinde bilirkişi raporları, davanın en kritik unsurlarındandır. Bilirkişi heyeti, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini, taşınmazın fiziksel durumunu ve piyasa koşullarını değerlendirerek bir brüt kira bedeli tespit eder. Ancak bu raporlar, mahkemeye rehberlik etmekle sınırlıdır ve nihai karar, mahkemenin takdirine bırakılmıştır.

Mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak eski kiracılığın getirdiği avantajları dikkate alıp hakkaniyet indirimi uygular. Bu indirimin oranı, mahkeme tarafından somut olayın şartlarına göre belirlenir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira bedelinin tespiti davalarında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 4. maddesi gereği Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Bu mahkeme, kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıkların çözümünde yetkili kurum olarak belirlenmiştir.

Yetkili mahkeme ise, aşağıdaki esaslara göre belirlenir:

Davalının yerleşim yeri mahkemesi,
Sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesi (gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi),
Eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir ya da kamu tüzel kişisi ise, HMK’nın 17. maddesi uyarınca sözleşmede belirtilen yetki kuralındaki yer mahkemesi de yetkilidir.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren düzenleme ile birlikte, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18. maddesi kapsamında, kira bedelinin tespiti davalarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı haline getirilmiştir.

Bu düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden önce açılan kira tespit davaları için arabuluculuk sürecine başvurmak zorunlu değilken, bu tarihten sonra açılacak davalar için öncelikle arabuluculuk sürecinin işletilmesi gerekmektedir.

Davanın usulden reddedilmesini ve zaman kaybını önlemek için, dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun bir şekilde tamamlanması önem arz eder. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan davalar, eksik dava şartı nedeniyle reddedilebilir.

Bu düzenleme ile birlikte, kira bedelinin tespiti davalarında yetkili ve görevli mahkemeler, tarafların hak ve menfaatlerini gözeterek sürecin etkin bir şekilde yürütülmesini sağlamaktadır.

Kira Bedelinin Tespiti Davalarında Islah ve Bedel Artırımı

Kira bedelinin tespiti davalarında dava dilekçesi hazırlanırken, talep edilen kira bedelinin kapsamlı bir inceleme sonucu net olarak belirlenmesi büyük önem taşır. Çünkü bu tür davalarda ıslah ve talep edilen bedelin sonradan artırılması imkânı bulunmamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/2792 E. ve 2021/267 K. sayılı kararında şu ifadelere yer verilmiştir:

” Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucunda hâkim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hâkim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.”

Kira Artış Oranındaki Yüzde 25 Sınırlaması Kaldırıldı

Hukukumuzda kira artış oranlarında sınırlama yüzde 25’ti. Bu sınırlama 02/07/2024 tarihinde kaldırılmıştır. Kira artış oranı yeni dönemde 12 aylık TÜFE oranına göre belirlenecektir. Bu tarihten sonra kira sözleşmesi sona eren vatandaşlar için, kira artış oranı, ağustos ayında açıklanan yüzde 65,93 oranına göre belirlenecektir. Örneğin: mevcut kira döneminde aylık kirası 15.000 TL olan vatandaşın kira sözleşmesi 02/07/2024 tarihinden sonra bittiyse yeni kira bedeli yüzde 65,93 oranında yeniden hesaplanarak 24.889,5 TL olarak ödenecektir. Bu yüzde 65,93 olan oran yeni kira döneminden önceki her 12 aylık TÜFE’nin ortalamasına göre hesaplanacaktır.

KİRA TESPİT DAVASI HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi gerektiğinde açılan bir dava türüdür. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin adil bir seviyeye getirilmesi amacıyla bu davayı açabilir.

Kira tespit davası ne zaman açılır?

Kanun koyucu burada ikili bir ayrıma gitmiştir:

Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde

Taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamadığında, kira bedelinin belirlenmesi hâkim tarafından yapılır. Bu belirleme, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla ve hakkaniyet ilkesine uygun olarak gerçekleştirilir. Bu durumda, kira sözleşmesinin 5 yılı aşmış olması veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olması şartı aranmaksızın, kira bedelinin tespiti talebiyle dava açılabilir.

Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Bir Hüküm Varsa

TBK 344 ve 345’te bu konuyla alakalı düzenlemeler mevcuttur.

Örnek vermek gerekirse: Taraflar arasında bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığını ve bir yılın sonunda otomatik olarak 4 defa uzadığını varsayalım. Böylelikle kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı geçmiştir.

6. kira yılı için 6. kira yılının başlangıcından en geç 30 güne kadar dava açılırsa belirlenen kira 6. kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır.

Kira tespit davasında ihtar şart mıdır?

Hayır değildir. İhtar göndermek yalnızca dava açma süresini uzatacaktır ve tespit edilen yeni kiranın ilgili yılın başından itibaren geçerli olmasına yarayacaktır.

Kira tespit davası şartları nelerdir?

Yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi olmalıdır.
Davacının dava açmakta hukuki yararının varlığı gerekmektedir.

Kira Tespit Davasında %25 Sınırı Var Mıdır?

Hayır, bu sınırlandırma kaldırılmıştır.

Kira Tespit Davasında İhtar Şartı Var Mıdır?

Kira tespit davalarında, dava açılmadan önce kiracıya ihtar çekilmesi yasal bir zorunluluk değildir. Ancak ihtar, kira sözleşmesinde belirtilen kira artışı dışında bir artış talep edildiğinde veya yeni kira dönemi için uyarlama yapılmak istendiğinde, kiracıyla arabuluculuk görüşmelerine başlamadan önce sürecin netleştirilmesine yardımcı olabilir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren arabuluculuk, dava şartı olduğundan arabulucuya başvurmadan önce ihtar çekmek yerine arabuluculuk başvurusunun yapılması ve bu süreçte kiracıya bildirim yapılması yeterli olacaktır.

5 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Bedeli Nasıl Artırılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre, kira bedelinin artırımı, taraflar arasında anlaşma ile yapılmamışsa, artış oranı en fazla TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasına göre belirlenir. Ancak, kira sözleşmesi 5 yılı aşmışsa veya 5 yıldan daha uzun süreli bir dönem için tespit yapılacaksa, hâkim, TÜFE oranı ile birlikte, emsal kira bedellerini ve taşınmazın durumunu dikkate alarak hakkaniyete uygun bir bedel belirler.

Kira Tespiti Davası, Kısmi veya Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılır Mı?

Kira tespit davaları kısmi ya da belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Yargıtay içtihatlarına göre, kira tespiti davalarının inşai dava niteliği taşıması nedeniyle, talep edilecek kira bedeli bir defada ve açık şekilde belirtilmelidir. Davacının fazlaya ilişkin haklarını saklı tutması mümkün olmadığı gibi, talep edilen bedelin artırılması da sonradan ıslah yoluyla yapılamaz. Bu nedenle kira tespit davalarında baştan itibaren dikkatli bir şekilde hazırlanmış bir dilekçeyle talep edilen kira bedeli açık ve net şekilde ifade edilmelidir.

Kira Tespit Davasında Belirtilen Kira Bedeli Islah Edilebilir Mi?

Hayır, kira tespit davalarında belirtilen kira bedeli sonradan ıslah edilemez. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kira tespit davalarının inşai dava niteliğinde olduğunu ve talebin bölünemez bir yapıda olduğunu vurgulamıştır. Islah talebinin kabul edilmemesi, hukuki öngörülebilirlik açısından tartışmalı olsa da, mevcut uygulamalara göre kira bedeli talebi baştan net bir şekilde ifade edilmelidir.

Kira Tespit Davasında Faiz İstenir Mi?

Kira tespit davalarında, dava konusu edilen kira bedeline faiz uygulanması mümkün değildir. Çünkü dava inşai nitelik taşıdığı için belirlenen yeni kira bedeli, mahkeme kararından itibaren geçerli olur. Mahkeme kararının kesinleşmesi öncesi döneme ilişkin faiz talebinde bulunulamaz. Ancak, dava sonuçlandıktan sonra belirlenen kira bedelinin ödenmemesi halinde, temerrüt durumuna düşen kiracıdan yasal faiz talep edilmesi mümkündür.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

01.09.2023 tarihinden itibaren kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir. Bu aşamada arabuluculuk görüşmelerinin tamamlanması ve uyuşmazlık çözülmediği takdirde arabuluculuk son tutanağı alınmalıdır. Ardından dava, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava dilekçesi ile açılır. Dava açarken gerekli harç ve masrafların eksiksiz yatırılması, davanın usulden reddini önlemek açısından önemlidir. Dilekçede, taşınmazın açık adresi, talep edilen kira bedeli ve dayanak sözleşme bilgileri açıkça belirtilmelidir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davalarının sonuçlanma süresi mahkemeden mahkemeye değişiklik göstermektedir. Genel olarak 8-18 ay arasında sonuçlanması beklenebilir. Süreç, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi raporlarının hazırlanma süresine ve tarafların itirazlarına bağlı olarak uzayabilir. Ancak arabuluculuk süreci davadan önce tamamlandığı için bu süreç, mahkeme süresine eklenmelidir.

Hak ve Nesafete Uygun Makul Kira Bedelinin Belirlenmesi Ne Demek?

Mahkeme, kira bedelini belirlerken Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre hakkaniyet ilkelerini gözetir. Taşınmazın konumu, çevredeki emsal kiralar ve tarafların ekonomik durumları değerlendirilerek hem kiracı hem de kiraya verenin menfaatlerini dengeleyecek şekilde bir kira bedeline hükmedilir. Hakim, ekonomik ve sosyal dengeyi sağlamak amacıyla kira bedelinde indirime gidebilir.

Eski Kiracılık Nedeniyle Hakkaniyet İndirimi Ne Demek?

Yargıtay içtihatlarına göre, uzun yıllardır aynı taşınmazda kiracı olarak bulunan kişilere, bilirkişi tarafından belirlenen kira bedelinden indirim yapılması gerektiği ifade edilmektedir. Bu uygulama, kiracının uzun süreli ilişkisinden kaynaklanan haklarını koruma amacı güder. Eski kiracılar için hakkaniyet indirimi oranı, taşınmazın bulunduğu yerin piyasa koşullarına ve tarafların ekonomik durumuna göre değişiklik gösterebilir.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Hayır, kira tespit davalarında verilen karar kesinleşmeden icra takibi yapılamaz. Çünkü dava sonucunda belirlenen yeni kira bedeli, ileriye yönelik uygulanır ve mahkeme kararı kesinleşmeden yürürlüğe girmez. Kararın kesinleşmesi, temyiz ya da istinaf süreçlerinin tamamlanmasının ardından mümkün olur.

Kira Tespit Davalarında Vekalet Ücreti Ne Kadar?

Kira tespit davalarında vekalet ücreti, Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği asgari ücret tarifesine göre hesaplanır. Bununla birlikte, avukatlık ücreti müvekkil ile avukat arasındaki sözleşmeye bağlı olarak değişiklik gösterebilir. Uygulamada dava konusu kira bedeline bağlı olarak nispi vekalet ücreti hesaplanır.

Kira Tespit Davalarında Vekalet Ücretini Kim Öder?

Kira tespit davasında mahkeme, yargılama giderlerini ve vekalet ücretini haksız çıkan tarafa yükler. Eğer kiracı ya da kiraya veren davayı kaybederse, karşı tarafın avukatlık ücreti ile birlikte diğer yargılama masraflarını da ödemekle yükümlü olur.

Kira Tespit Davası İçin 5 Yıl Şart mı?

Hayır, kira tespit davası açılması için 5 yıl şart değildir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi gereği, bir kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçtikten sonra ya da 5 yılın dolduğu kira döneminden itibaren, taraflar arasında anlaşma sağlanamaması halinde, kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla dava açılabilir. 5 yıl geçmeden açılacak davalarda, sadece sözleşmede belirlenen artış oranı ya da TÜFE oranı esas alınır.

5 Yılı Dolduran Kiracıya En Fazla Ne Kadar Zam Yapılabilir?

5 yılını doldurmuş kira sözleşmelerinde, kira artış oranı belirlenirken TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamaları bir üst sınır olarak kabul edilir. Ancak 5 yılın sonunda açılacak kira tespit davalarında, TÜFE oranına ek olarak, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu dikkate alınır. Hakim, hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirler. Bu bedel, TÜFE oranını aşabilir ancak kiracıya aşırı yük getirecek şekilde belirlenemez.

Ev Sahibi %100 Zam Yapabilir mi?

Hayır, ev sahibi tek taraflı olarak %100 zam yapamaz. Kanunen, yıllık kira artış oranı TÜFE on iki aylık ortalamalarını geçemez. Ancak sözleşme 5 yılını doldurduysa ve kira tespit davası açılmışsa, mahkeme emsal kira bedellerini ve hakkaniyet kurallarını dikkate alarak belirlenen kira bedeline hükmedebilir. Yine de bu artış oranı, piyasa şartlarına ve taşınmazın durumuna bağlıdır; keyfi bir şekilde %100 zam yapılamaz.

Unutulmamalıdır ki, kira artışları hem kiracının hem de ev sahibinin haklarını gözeterek yasal çerçevede gerçekleştirilmelidir. Olası anlaşmazlıklarda tarafların arabuluculuk veya dava yoluyla haklarını aramaları mümkündür.

AKLINIZA TAKILAN SORULARI SORABİLİRSİNİZ

Kira Tespit Davası Nedir? Ne Zaman Açılır? Şartları Nelerdir?