Devremülk Mağduriyeti Nedir, Nasıl Önlenir ve Çözüm Yolları Nelerdir?
Devremülk mağduriyeti, devremülk mağdurlarının satın aldıkları mülklerde beklenen tatil deneyimini yaşayamaması veya anlaşmalara uyulmaması sonucu ortaya çıkan bir durumdur. Biz de bu yazıda, devremülk mağduriyetlerinin ne olduğunu, karşılaşabileceğiniz sorunları ve bu sorunlarla nasıl baş edebileceğinizi anlatacağız.
Devremülk mağduriyetiyle karşılaştığınızda, hukuki bir süreç başlatabilirsiniz. Özellikle sözleşme iptali ve ödenen bedelin iadesi konusunda sorunlar yaşadığınızda, profesyonel hukuki destek almak gerekir. Hukuki prosedürlerle ilgili tüm yasal adımları doğru ve eksiksiz bir şekilde izlemeniz, mağduriyetinizi çözmek için en doğru yoldur.
Bu mağduriyetlerin temel görünümleri, hukuk sistemimizin bu sorunlara karşı yaklaşımı ve bulunan çözümler şu şekildedir:
1 – Sözleşmelerin Noterde veya Tapu Müdürlüğünde Yapılmaması Durumu:
Devre mülk hakkı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 57. ve devamı maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrinin anılan yasa hükmü ile Türk Medeni Kanunu’nun 706. , Türk Borçlar Kanunu’nun 237. , Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir.
Günümüzde uygulamada devremülk sözleşmeleri yukarıda belirtilen kanun ve yönetmeliğe aykırı olarak taraflar arasında resmi şekil şartına uyulmaksızın haricen bir sözleşme ile imza altına alınmaktadır. Bu durumda taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin hukuken bir geçerliliği bulunmamaktadır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2016/14228 E. , 2016/18433 K. ; 2016/30487 E. , 2017/9755 K. ; 2017/3973 E. , 2018/1117 K. ; 2019/2239 E. , 2019/6480 K. sayılı kararları ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin 14. Hukuk Dairesi’nin 2022/1320 E. , 2023/856 K. Sayılı ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin kararlarında haricen taraflar arasında resmi şekil şartına uyulmadan yapılan devremülk sözleşmelerinin geçersiz olması gerekçe gösterilerek sözleşmeler iptal edilmiştir.
Örnek olması açısından BAM 14. Hukuk Dairesi’nin 2022/1320 E. , 2023/856 K. nolu ilamının ilgili kısmı aşağıdaki gibidir:
‘’ Devre mülk hakkı 634 sayılı KMK’nun 57 vd. maddelerinde düzenlenen taşınmazın müşterek mülkiyet payına bağlı bir hak olup, bu hak gayrimenkul hisse devri vaadi de içerdiğinden devrin anılan yasa hükmü ile TMK’nun 706, TBK’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddeleri gereğince resmi şekilde yapılması zorunlu olup, haricen düzenlenen satış sözleşmeleri geçersizdir. Geçersiz sözleşmenin bulunması halinde taraflar birbirlerine verdiklerinin iadesini her zaman talep edebilirler. Somut olayda da davacıya tapu devrinin yapılmadığı anlaşılmakla, sözleşmenin geçersiz olduğu kabul edilmelidir.’’
Özetle devremülk satan şirket sizinle yaptığı sözleşmeyi noterde yapmadıysa ve size tapu devretmediyse bu sözleşme geçersiz olduğu için dava açılması halinde mahkeme kararıyla iptal edilir. Sözleşme imzalandıktan sonra devremülk satıcısı şirket tarafından vatandaşa tapu devri yapılması durumunda da sözleşmenin ne şekilde iptal edileceğine ilişkin aşağıda detaylı açıklamalar mevcuttur.
2 – Tüketicinin Cayma Hakkının Niteliği ve Kapsamı:
Yönetmelik’in 8. maddesinin 2. fıkrasında “Satıcı veya sağlayıcı, Ek-6’da yer alan cayma formunu, sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır.” hükmü yer almaktadır. Fakat devremülk satıcısı şirketler müşterilerine cayma formu vermediği için devremülk mağdurları bu haktan haberdar olmamaktadırlar. Adı geçen yönetmeliğin Eksik Bilgilendirme başlıklı 10.maddesi satıcının yukarıda belirtilen yükümlülüklere aykırı hareket etmesi halinde tüketicinin 14 günlük cayma süresiyle bağlı olmadığı hükmünü haizdir.
Ayrıca sözleşmeler kapsamındaki devremülkler kullanıma hazır bir şekilde devremülk mağdurlarına teslim tesellüm yapılmadığından muayene imkânı bulunmamakta bu sebeple de cayma süresi başlamamaktadır.
Yönetmelik’in 15. maddesinin 3. fıkrasında ”Devir ve teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır bir şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi halde, teslim gerçekleşmemiş sayılır.” hükmü yer almaktadır.
Bu maddeden açıkça anlaşıldığı üzere devremülk sahibinin cayma süresinin başlaması için kendisine satılan devremülkün tapusunun devrinin yanında teslimi de gereklidir. Bununla beraber devremülk sahibi ayrıca bu devremülkte tatil hakkı kullandıktan sonra cayma süresi başlayacaktır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2021/8911 E. 2022/2169 K., 2021/8913 E. 2022/2170 K., 2021/8914 E. 2022/2171 K.nolu ilamlarında; ’’teslimin var olduğunun kabul edilmesi için kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesinin yeterli olmadığı bununla birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri de gerektiği ancak bu durumda teslimin veya devirin gerçekleşmiş kabul edilebileceği, davacıların dava konusu taşınmaz haricinde başka bir tesiste, başka bir dönemdeki konaklamasının zilyetliğin devri anlamını taşımadığı’’ gerekçe gösterilerek cayma süresinin başlangıcına ilişkin etraflıca değerlendirme yapılmıştır.
Yargıtay HGK kararları, Yargıtay 3. ve 13.Hukuk Dairesi kararlarında devremülk mağdurlarının almış oldukları devremülk/devre tatil hangi ünitede hangi tarihler arasında kullanım hakkı tanıyor ise bizzat orasının devremülk mağdurlarına kullandırılması gerektiği aksi halde cayma süresinin başlamayacağı, sözleşmenin askıda olduğu içtihat edilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2018/544 E., 2018/1421 K.nolu ilamında ilgili kısımda;
”Devre tatil sözleşmeleri çoğunlukla yalnızca belli bir odanın ya da taşınmazın belli dönemlerde kullanılmasından ibaret değildir; tüketiciler aynı zamanda tesisten ve tesiste verilen hizmetlerden de istifade ederler. 4077 sayılı Kanun’a tabi uyuşmazlıklar yönünden devre tatil sözleşmelerinde tüketicinin cayma süresinin başladığının kabul edilebilmesi için tüketicinin sözleşmede kendisine tahsis edilen oda veya bölümü fiilen görmesi ve bu surette gerçek anlamda teslimin sağlandığının bu iddiayı ileri süren tarafından ispatlanması gerekir. Diğer bir anlatımla tecrübe ve muayene koşullu olan bu tip satışlarda cayma hakkının hizmetin ifasından sonra başlayacağı kabul edilmelidir.” ifadeleri ile konu açıklanmıştır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2013/3908 E. , 2013/16907 K. nolu ilamda yerel mahkeme tüketicinin açtığı davayı reddetmiş davacılar vekilinin temyizi üzerine Yargıtay kararı bozmuştur. Kararda ilgili kısımda;
”Konaklama belgesinde, 181 nolu odada 5.6.2011-11.6.2011 tarihleri arasında davacılarnın tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Devre tatil sözleşmesinde, tatil döneminin 20.02-27.02 olduğu ve 62 nolu ünitenin tahsis edildiği anlaşılmaktadır. Cayma hakkının kullanılabilmesi için davacıların sözleşmeye uygun kullanımının bulunması gerekir. O halde, kullanılan tatilin sözleşmeye uygun olup olmadığının araştırılarak, sözleşmeye uygun kullanım yoksa cayma hakkını kullanma süresinin henüz başlamadığı kabul edilerek sonucuna uygun karar verilmesi gerekir. Mahkemece, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın reddine karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri yer almaktadır. Bu emsal kararda tüketici dava konusu tesiste konaklamış olsa dahi tüketiciye satışı yapılan dönemde ve tüketiciye satışı yapılan ünitede konaklama yapılmadıysa bunun cayma süresini başlatmayacağı vurgulanmıştır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2016/26835 E. , 2019/4100 K.nolu ilamında;
”Konaklama belgesinde, 123 nolu odada 13.03.2014-16.03.2014 tarihleri arasında davacıların tatil hakkını kullandığı anlaşılmaktadır. Söz konusu konaklama belgesi davacılar tarafça da kabul edilmekte olup ihtilaf konusu değildir. Somut olayda uyuşmazlık; davacıların süresinde cayma hakkını kullanıp kullanmadığına ilişkindir. O halde mahkemece, devre tatil sözleşmesinde davacıların tatil dönemi ve tahsis edilen odanın niteliği araştırılarak davacıların sözleşmeye uygun kullanımının bulunup bulunmadığı ve davacıların konaklama belgesinde geçen kullanım dönemi ile kullandığı oda değerlendirilip sonucuna uygun karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri ile dava konusu devre tatil tesisinde konaklama olsa dahi bu konaklamanın tüketiciye satılan odada olup olmadığı ve kullanım dönemi olarak tüketiciye kullandırılacağı taahhüt edilen dönemde olup olmadığına göre karar verilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
- Hukuk Dairesi 2013/25217 E., 2014/1577 K.nolu ilamında;
” Bunun yanı sıra, gerekçeli kararda, davacıların devre tatil hakkını 2011 yılında kullanıp tecrübe ve muayene ettiği belirtilmesine rağmen, dosya arasında, sözleşmede daire numarası 5719 olan ve hafta numarası, yatak adedi, dönemi de ayrıntılı şekilde belirtilmiş olan dava konusu devre tatile konu yerin davacılar tarafından kullanılıp kullanılmadığına ilişkin yeterli araştırma da yapılmadığı anlaşılmıştır. Devre Tatil sözleşmeleri Uygulama Usul ve Esasları Hakkında Yönetmeliğin 6.maddesi gereğince devre tatil sözleşmelerinde cayma süresi on gündür. Bu süre hizmet ediminin tüketiciye ifa edildiği tarihte işlemeye başlayacaktır. Davacıların devre tatil hakkını kullanmadığının tespiti halinde süre işlemeye başlamayacak ve sözleşme bu süre içerisinde askıda olacaktır. Mahkemece, davacıların bu yöndeki iddiaları üzerinde durularak, gerekli araştırma ve inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ve yanlış değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.” ifadeleri ile konaklama iddiasının cayma süresini başlatabilmesi için davacılara satılan devre tatilin kullanılmış olduğunun ispat edilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2014/43181 E., 2015/34755 K. nolu ilamında;
”davacıların sözleşmenin askıda kaldığı süre içerisinde davalı şirkete ait …. deki devre mülkleri kullanması taraflar arasında yapılan başka bir anlaşmayı oluşturmakta olup bu hususta davalı tarafça açılmış bir karşı dava da yoktur.’‘ ifadeleri ile dava konusu devremülk dışında başka bir tesiste konaklama yapıldığı iddiası varsa bu durumun yeni bir sözleşme niteliğinde olduğu ve davalı tarafça tüketicinin diğer tesiste konaklamasına ilişkin konaklama bedelini almaya yönelik açılan bir karşı davası yoksa bu durumun dikkate alınmayacağı ifadeleri ile durum bir başka yönüyle açıklığa kavuşturulmuştur.
Hukuk Genel Kurulu 2017/599 E., 2020/431 K.nolu ilamı ile;
”26. …Taraflar arasındaki sözleşmede devre tatil değişim sistemi çerçevesinde başka tesislerden istifade etme olanağının tanınması da, hayatın olağan akışında tüketicinin öncelikle hak sahibi olmak istediği tesisten yararlanma beklentisi içerisinde olması nedeniyle, sonucu değiştirmeyecektir.” ifadeleri ile başka tesislerde kullanım hakkı tanınmasına bir değer atfedilmemiştir.
Yukarıda sayılan Yargıtay kararlarından anlaşıldığı üzere devremülk sahibi, kendi odası dışında ve kendi tatil dönemi dışında tatil hakkı kullanması halinde cayma süresi askıda kalmaya devam edecek ve 14 günlük cayma süresi henüz başlamayacaktır. Cayma hakkı tüketiciye tanınan ve sözleşmeyi herhangi bir geçerli fesih sebebi ileri sürmeksizin geriye dönük olarak iptal etmeye imkân tanıyan büyük bir kolaylıktır.
Cayma hakkı Yönetmelik’in 8. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre ‘’Cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan, şahsi hakka konu devre tatil sözleşmeleri için yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile devre mülk sözleşmelerinde ise noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir.’’
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin kararlarında cayma hakkının kullanımına ilişkin noter aracılığıyla ihtarname çekilmeden doğrudan dava açılması halinde de cayma hakkının kullanlmış olduğuna karar verilmiştir. Örnek olması bağlamında Daire’nin 2022/1653 E. , 2023/1313 Karar sayılı ilamında ‘’Yönetmelik’in 8.maddesinde cayma ihtarının noter aracılığıyla yöneltilmesi şekil şartı olarak kabul edilmiş ise de davadan önce geçerli şekilde noter ihtarı ile cayma bildirimde bulunmayan tüketicinin dava açma yoluyla da bu hakkını kullanabileceği kabul edilmelidir.’’ ifadeleriyle de durum açıklanmıştır.
3 – Tatil Hakkının Kullanılamaması / Kullanım İmkansızlığı / İfa İmkansızlığı
Devremülk sahipleri, sözleşmelerinde belirtilen tarihlerde tatil yapma hakkına sahiptirler. Ancak devremülk mağdurları tesislerdeki doluluk nedeniyle tatil haklarını kullanamamaktadırlar. Tesislerdeki doluluğun ana sebebi ise bir odanın kanun ve yönetmelik gereği en fazla 52 kişiye satılması gerekirken yüzlerce hatta binlerce kişiye satılmasıdır. Bu durumda aynı odanın paydaşı olan devremülk mağdurları 10 yılda bir ancak devremülkünü kullanabilmektedirler. Öyle ki bazı odaların binlerce kişiye satıldığı dikkate alındığında devremülk sahibi bu odayı ancak 100 yılda bir kullanabilmektedir. Bu durum hukukumuzda ifa imkansızlığı bir diğer adıyla fiili kullanım imkansızlığı olarak tanımlanmaktadır.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 59.maddesi gereğince bu durum şöyle açıklanmıştır:
‘’Madde 59 – Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve 7 günden daha az süreli olmaması gerekir.’’
Tatil hakkının kullanılamaması gibi bir sorunla karşılaşılması durumunda daha önce açılan davaların hepsinde bu durum sözleşmenin iptali / feshi için yeterli görülmüştür.
İfa imkansızlığına dair Bölge Adliye Mahkemesi (İstinaf) Hukuk Dairelerince yerleşmiş ve istikrar kazanmış kararlarda tatil hakkının hissedar sayısı sebebiyle kullanılamaması durumu detaylı olarak değerlendirilmiş ve aşağıdaki şekilde sözleşmelerin iptaline dair kararlar verilmiştir.
Örneğin; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi’nin 2022/1635 E. , 2023/1183 K. ; 2022/1171 E. , 2023/962 K. ; 2022/672 E. , 2023/346 K. ; 2022/671 E. , 2023/428 K. nolu ve Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesi’nin 2021/2025 E. , 2023/247 K. , 2021/2019 E. , 2023/349 K. nolu kararlarında durum şu şekilde izah edilmiştir:
‘’ Tüketicilerin devre mülk sözleşmesi yapmalarındaki saik, tatil amaçlı konaklama imkanından faydalanmak olduğundan sonradan geçerli hale gelen devre mülk sözleşmesi gereğince tapu devri yapılan ve mesken niteliğinde bulunan bağımsız bölümün sözleşmede belirlenen dönemde tatilini yapabilmesi için tüketicinin kullanımına hazır edilmesi gerekmektedir. Aralarındaki organik bağ nedeniyle sözleşmeden birlikte sorumlu olan davalı şirketler, sözleşmeden kaynaklanan bu edimlerini yerine getirmekle yükümlüdürler. Termal Tapu Müdürlüğü tarafından gönderilen dava konusu 424 ada 26 parsel 1/15 arsa paylı 17 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydındaki hissedar sayısı 34 sayfa dolusu olup benzer dosyalara verilen cevaplara göre de dava konusu yerin 509 hissedarı bulunmakta olup sözleşmedeki bir haftalık kullanım sürelerine göre söz konusu bağımsız bölümün bir yıl içinde en fazla 52 devre mülk sahibi tarafından kullanılması mümkündür. Davalılar aynı devre mülkü bir yılda 52 hafta olmasına ve Yönetim Planının 17. maddesine göre yılda en az 7 gün bakım ve onarım süresi tanınmış olmasına rağmen 516 kişiye devretmiştir. Davacı ile tapu devri yapılan en az bir kişi devre mülkü kullanmak isterse hangisine öncelik tanınacağı ve satın aldığı tatil hakkının nasıl kullandırılacağı hususunda belirsizlik bulunmaktadır. Davacının bu duruma katlanmasını beklemek hakkaniyete uygun olmadığı gibi davalıların da ahde vefa ilkesi gereğince taahhüdünü sözleşmeye uygun olarak yerine getirmediği dosya kapsamı ile sabittir.
… mevcut duruma ve dava konusu bağımsız bölümdeki hissedar sayısına göre davacının kendisine pay devri yapılan bağımsız bölümde tatil hakkını kullanması fiilen mümkün olmadığından davalıların tapu devir edimlerini yerine getirmelerine rağmen davacının tatil hakkını kullanmasına ilişkin edimlerini yerine getirmedikleri, sözleşmenin bu haliyle ifasının mümkün olmadığı sabit olup sözleşmedeki amacın gerçekleşme imkanının bulunmamasının sözleşmenin feshi için haklı sebep oluşturduğu gerekçesiyle davanın kabulü gerekir….’’
Özetle aynı durumda olan devremülk sahibi vatandaşların yetkili ve görevli mahkemelerde bu alanda uzman bir avukattan hukuki destek alarak dava açması halinde davaları lehlerine sonuçlanacaktır.
4 – Sözleşme Koşullarının İhlali Halinde Devremülk Mağdurlarının Yapması Gerekenler ve Sözleşmenin İptal Edilmesi Durumu:
Devremülk mağdurlarına devri yapılan tapunun yönetim planları incelendiğinde yönetim planlarının ücretli ve ücretsiz donatılar başlıklı maddelerinde Türk hamamları, buhar odası, sauna, açık karma havuzları, termal su havuzları, jakuzi, aquapark, tuz odaları, voleybol basketbol tenis sahaları, fitness salonu, çocuk oyun parkları, yürüyüş ve koşu parkurları, piknik barbeküleri, sağlık terapi ve masaj merkezleri, SPA, tedavi amaçlı termal havuzlar, çamur banyoları, çamaşırhane, kafeterya ve restorantlar, alışveriş ve eğlence merkezleri, hobi odaları, yamaç paraşütü, tekne turu, buz pateni salonu, kreş, çamaşırhane, sinema dahil birçok sosyal aktiviteden bahsedilmektedir. Fakat devremülk mağdurlarına satışı yapılan devremülklerin yönetim planlarında sayılan bu özelliklerin tesislerde yer almadığı bilinmektedir. Bu durum da sözleşmenin iptali için yeterli ve geçerli bir sebeptir. Bu hususların tespiti için mahkemeden devri yapılan devremülkte keşif yapılması talep edilerek tüm eksiklikler kalem kalem tespit ettirilmelidir.
Devremülk mağdurlarına çoğunlukla hiç görmedikleri tesisler uzaktan satış yöntemiyle tesisler maket üzerinden gösterilerek ve tanıtım broşürleri verilmek suretiyle satılmaktadır. Bu durumda yapılan satışlar çoğunlukla gerçeğe aykırı satışlar olmaktadır ve sözleşmede kararlaştırılan ve makette gösterilen yer ile tapu devri yapılan yer birbirinden farklı olmaktadır. Bu hususun da ispatı halinde devremülk satışı mahkeme kararıyla iptal ettirilebilecektir.
Devremülk şirketleri bazı durumlarda da, sözleşme koşullarına uymayarak, vaat ettikleri hizmetleri sağlamamaktadırlar. Bunun en yaygın örneğini devremülklerin satış ya da kiralama vaadi verilmesine karşın bunların satışının ya da kiralamasının yapılmaması oluşturmaktadır. Devremülk şirketi gerekçe olarak da satış ve kiralama departmanlarının henüz kurulmadığını dile getirmektedir. Bu durumun açılacak davada ispat edilmesi halinde devremülk sözleşmeleri mahkeme kararıyla iptal ettirilebilecektir.
5 – Aidat Ücretlerinin Sözleşmeye Aykırı Olarak Aşırı Oranda Artırılması Durumuda Sözleşme İptal Ettirilebilir
Devremülk mağdurları, devremülklerini satın aldıktan sonra imzaladıkları sözleşmenin içeriğine göre aidat ödemek zorundadırlar. Zamanla aidat ücretlerinin sözleşmeye aykırı biçimde yükseltilmesi vatandaşların mağduriyet yaşamasına neden olmaktadır. Ayrıca devremülk satıcısı şirketler aşırı oranda artırdıkları aidatları ödemeyen devremülk mağdurlarını aidat ödemediği takdirde icra takibi yapacaklarını belirterek tehdit etmekte ve devremülk mağdurlarına mağduriyet üstüne mağduriyet yaşatmaktadırlar. Bu gibi durumlarda devremülk mağdurları dava açarak mahkemeden sözleşmeye aykırılık sebebiyle devremülkün iptali davası açabilirler.
6 – Aidatlar Ödenmediği İçin İcra Takibi Yapılması Durumunda Dava Açılarak İcra Takibinin İptali Talep Edilebilir:
Tatil yapılamamasına rağmen istenen ve fahiş bir şekilde artırılan aidat ücretleri ödenmediği takdirde devremülk şirketleri, devremülk mağdurlarını sürekli tehditvari mesajlarla ve aramalarla tazyik altında tutmaktadırlar ve bununla da kalmayıp devremülk sahiplerine karşı icra takibi başlatmaktadırlar. Bu durumda devremülk mağdurları açacakları sözleşmenin iptali davasıyla birlikte yapılan icra takibinin de iptalini talep edebilirler. Mahkemeler bu tip durumlarda sözleşmeyle birlikte icra takibini de iptal etmektedir. Böylece mağduriyet sonlanmaktadır.
7 – Taksitli Senetlerin Ödenmemesi Halinde Yapılan İcra Takibi Mahkeme Kararıyla İptal Edilebilir:
6502 Sayılı Kanun’un 4. maddesinin 5. fıkrası ‘’ Tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebilir. Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir.’’ şeklindedir. Bazı durumlarda devremülkler taksitle satılmakta ve bu taksitlere istinaden sıralı emre yazılı senetler tüketicilerden alınmaktadır. Bu senetler kanun maddesinde belirtildiği üzere geçersizdir. Dolayısıyla bu senetlere istinaden açılacak olan icra takipleri de açılacak olan dava ile iptal edilir.
8 – İletişim Sorunları ve Şirketlerin Sürekli İsim Değiştirmesi Durumu
Bazı devremülk şirketleri, müşteri ilişkileri ve iletişim konusunda gereği gibi hizmet vermemektedirler. Tatil hakkı kullanmak isteye devremülk mağdurları rezervasyon konusunda devremülk şirketleriyle iletişime geçmeye çalıştıklarında şirketler telefonlara ve e-postalara cevap vermemektedirler. Öyle ki bazı şirketler saatlerce telefonda mağdurları bekletmektedirler. İletişim sorunlarının en büyüğü şirket isimlerinin ve adreslerinin sürekli değişmesidir. Buna bağlı olarak da muhatap bulunamaması bu sorunların başında yer almaktadır.
Devremülk Mağduru Olmamak için Dikkat Edilmesi Gerekenler:
1 – Şirket Seçimi
Devremülk satın almadan önce, şirketin geçmiş performansı, Ticaret Sicil ve MERSİS kayıtlarına göre köklü bir şirket olup olmadığı, şirketin ticari itibarı, hakkında daha önce şikayet olup olmadığı, müşteri geri bildirimleri ve referansları dikkatlice incelenmelidir. Güvenilir ve sağlam bir şirket seçimi, mağduriyet riskini azaltacaktır.
2 – Sözleşmenin İncelenmesi
Devremülk mağduriyeti yaşamamak için devremülk sözleşmesinin imzalanması aşamasında yapılan sözleşme dikkatlice ve detaylı bir şekilde okunmalı ve idrak edilmesi gerekmektedir. Sözleşmede belirtilen yer ile tanıtım ve reklam broşürlerinde gösterilen yerin aynı Ada, Parsel ve Bağımsız Bölümde bulunduğuna dikkat edilmelidir. Sözleşme şartlarında belirtilen özelliklerin devremülkte yer alıp almadığı tek tek kontrol edilmelidir. Kat planı, bağımsız bölüm planı, mahal listesinin birer örneği alınmalıdır. Bağımsız bölümdeki malik sayısı ve bunların pay ve devreleri, tapu müdürlüğü kayıtları da tetkik edilerek detaylıca incelenmelidir. Satın alınacak devremülkün tapu kütüğündeki şerhler ve beyanlar hanesi dikkatlice incelenmeli, taşınmazın üzerinde herhangi bir şerh, beyan, ipotek, haciz, irtifak vs. kayıtlar olup olmadığı araştırılmalıdır. Bu konuda alanında uzman bir hukukçudan hukuki danışmanlık alınması ileride sorun yaşanmaması adına faydalı olacaktır.
3 – Aidat Miktarları ve Yönetim Planının İncelenmesi
Aidat ücretleri ve aidat artış politikaları hakkında şeffaf bir bilgi alınmalı ve olası senaryolar göz önünde bulundurulmalıdır. Yönetim planı detaylı olarak incelenmeli ve yönetim hakkının devri konusunda imzalatılmak istenen belgeler imzalanmamalıdır.
4 – İletişim ve Geri Bildirim
Şirketle iletişimde sorun yaşandığında, yazılı olarak taleplerin iletildiği ve geri bildirimlerin alındığından emin olunmalıdır.
Sonuç olarak, devremülk mağduriyetlerini önlemek için önceden araştırma yapmak, sözleşmeleri dikkatli incelemek ve şirketle sağlam bir iletişim kurmak önemlidir. Tüketici haklarına hâkim olmak ve hukuki destek almak, devremülk sahiplerini olası mağduriyetlerden koruyacaktır.
