Tahliye Taahhütnamesi Şartları ve Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukunda önemli bir yer tutan, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği bir belgedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir ve bu madde şu şekildedir:
“Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Tahliye taahhütnamesi, özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları açısından düzenlenebilir. Bu taahhütnamenin hukuki geçerliliği belirli şartlara bağlıdır. Örneğin, kiralananın tesliminden önce alınan bir tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmez. Uygulamada, kiracıdan kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhüdü alınması durumları görülmekte; ancak bu durum, kanuna ve Yargıtay kararlarına aykırılık teşkil etmektedir. Yargıtay, kiracının iradesinin baskı altında olduğu bu gibi durumlarda tahliye taahhütnamesini geçersiz kabul etmektedir.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ ÖRNEĞİ
KİRACI : (Buraya tahliye taahhüdü veren kiracının adı, soyadı yazılacak) TC KİMLİK NO : (Kiracının TC kimlik numarası)
KİRAYA VEREN : (Buraya kira konusu malı kiralayan kişinin adı, soyadı yazılacak) TC KİMLİK NO : (Kiraya verenin TC kimlik numarası)
KİRALANAN TAŞINMAZ : (Kiralanan taşınmazı belirli hale getirecek bilgiler, adres vb.)
TAAHHÜT TARİHİ : (Tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihi)
TAHLİYE TARİHİ : (Taşınmazın tahliye edileceği tarih)
Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın kayıtsız ve şartsız olarak, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350,351 ve 352. maddeleri ile diğer kanunlarda bulunan ilgili hükümler uyarınca, belirtilen tarihte boş ve sağlam olarak tahliye edeceğimi, yukarıda adı geçen mal sahibinin icrai takibata geçerek veya tahliye davası açarak yapacağı tüm masrafları ve tahliyeyi geciktirmemden dolayı uğrayacağı her türlü zararı ihtara gerek kalmadan nakden ve peşin ödeyeceğimi beyan, kabul ve taahhüt ederim. … / … / …..
Kiracı (Taahhüt Eden)
İmza
Tahliye Taahhüdünün Hukuki Niteliği
Tahliye taahhütnamesinin amacı, kiracının kiraya verene karşı belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesidir. Bu sayede, kiraya veren başka bir sebep göstermeye gerek kalmadan kira ilişkisini sona erdirebilir. Öğretide, tahliye taahhüdünün hukuki niteliği konusunda farklı görüşler bulunmaktadır:
- İkale Sözleşmesi Niteliği: Tahliye taahhüdü, kiracıya belirli bir tarihte ikale sözleşmesi yapma borcu yükleyen bir işlem olarak değerlendirilir.
- Borçlandırıcı İşlem Niteliği: Kiracıya belirli bir tarihte kiralananı tahliye etme yükümlülüğü getiren bir işlem olarak nitelendirilir ve kiraya verene de tahliyeyi bir aylık kanuni süre içinde talep etme hakkı tanır.
- Şarta ve Vadeye Bağlı İkale Sözleşmesi: Bu görüşe göre, vade kiracının taşınmazı boşaltmayı taahhüt ettiği tarih, şart ise kiraya verenin belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde tahliyeyi talep etmesidir.
Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrası kapsamında belirlenen şartlara bağlıdır. Bu şartların herhangi birinin eksik olması halinde, tahliye taahhütnamesine dayanılarak kiracının tahliyesi sağlanamaz.
Tahliye taahhütnamesi, hukuka uygun şekilde düzenlendiğinde hem kiraya veren hem de kiracı açısından hukuki öngörülebilirlik sağlar. Ancak kanuna aykırı uygulamalar hem kiracının haklarını ihlal eder hem de hukuki süreçte sorunlara neden olur. Bu nedenle, her iki tarafın da yasal haklarını koruyarak hareket etmesi büyük önem taşır.
Geçerlilik şartları şu şekilde sıralanabilir:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden belli bir süre sonra yapılmış olmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesinde kiracının veya temsilcisinin imzası bulunmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi açıkça belirtilmiş olmalıdır.
1. Yazılı Olma Şartı
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için yazılı bir şekilde düzenlenmiş olması zorunludur. TBK’nın 352. maddesi, bu hususu açıkça vurgular. Yazılılık şartını taşımayan bir taahhüt, hukuken geçerli sayılmaz ve kiracının tahliyesi için temel oluşturmaz. Bu nedenle, sözlü olarak yapılan bir tahliye taahhüdü, hiçbir şekilde tahliye sürecini başlatmak için yeterli değildir.
Her ne kadar yazılılık şartı aranıyor olsa da, tahliye taahhütnamesi için belirli bir resmi şekil öngörülmemiştir. Bu sebeple, taraflar arasında adi yazılı bir şekilde (örneğin, el yazısıyla) düzenlenen bir taahhütname de geçerli kabul edilir. Ancak, olası hukuki ihtilaflarda kiracının imzanın kendisine ait olmadığını iddia etmesini önlemek için taahhütnamenin noter aracılığıyla düzenlenmesi tavsiye edilir.
2. Kira Sözleşmesinden Sonra Yapılmış Olma Şartı
Tahliye taahhütnamesinin geçerliliği için Türk Borçlar Kanunu’na uygun olarak belirli şartların sağlanması gerekmektedir. Bu şartlardan biri, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinin yapılmasından sonra ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmesidir. Bu gereklilik hem kanunun hem de yargı kararlarının temel prensiplerinden biridir.
2.1. Tahliye Taahhütnamesinin Kira Sözleşmesinden Sonra Yapılması
Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra yapılmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı anda düzenlenen bir tahliye taahhüdü, geçerlilik şartını taşımaz. Bu durum, kiracının kira sözleşmesini imzalama zorunluluğu altında bir tahliye taahhüdüne zorlanmasını önlemek amacıyla öngörülmüştür. İlk olarak kira sözleşmesi imzalanmalı, ardından makul bir süre (genellikle 2-3 hafta) geçtikten sonra tahliye taahhüdü serbest iradeyle yapılmalıdır.
Uygulamada, kira sözleşmesiyle aynı anda veya kira sözleşmesinin bir parçası olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmez. Ancak, kiracı tarafından imzalanan bu tür bir taahhüdün geçersizliğinin ispatı yazılı delil ile mümkündür. (Yargıtay 6. HD, T. 22.01.1996, 307/413; Yargıtay HGK, T. 12.12.1990, 6-569/628)
2.2. Kiralananın Tesliminden Sonra Düzenlenmesi
Tahliye taahhütnamesinin geçerli olması için, kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması gereklidir. Kiralananın tesliminden önce yapılan tahliye taahhütleri, kanunen geçersizdir. Bu durum, Yargıtay kararlarında açıkça vurgulanmıştır. Tahliye taahhüdünün kiracıya baskı altında imzalatıldığını iddia eden kiracı, Türk Borçlar Kanunu’nun 39. maddesi gereğince iptal talebinde bulunabilir. Ancak bu talep, kanunen öngörülen bir yıllık hak düşürücü süre içinde yapılmalıdır.
2.3. Boş Tahliye Taahhütnamesi ve Yazılı Delil Şartı
Kiracıya boş bir tahliye taahhütnamesi imzalatılması durumunda, kiracı bu imza ile bağlı hale gelir. Taahhütname sonradan doldurulmuş olsa dahi, taahhütnamedeki bilgilerin aksini ancak yazılı delille ispatlayabilir. Bu durum, özellikle uygulamada sık karşılaşılan bir meseledir. Kiracı, imzasıyla bağlı olduğundan, taahhüdün geçersizliğini kanıtlayamaması durumunda tahliye işlemi gerçekleştirilebilir.
2.4. Kira Sözleşmesinin Yenilenmesiyle Yapılan Tahliye Taahhütnamesi
Kira sözleşmesinin yenilenmesiyle birlikte düzenlenen tahliye taahhütleri geçerli kabul edilmektedir. Taahhütnamenin, sözleşmenin yenilendiği gün düzenlenmesi herhangi bir sorun teşkil etmez. Örneğin, bir yıllık kira sözleşmesinin sona ermesiyle birlikte yeni dönem için yapılan tahliye taahhüdü geçerliliğini korur. (Yargıtay 6. HD E. 2015/5363 K. 2016/1143 T. 22.02.2022)
2.5. Yeni Malikin Tahliye Talebi
Kiralananı satın alan yeni malik, kendisinden önceki malik tarafından düzenlenmiş olan tahliye taahhütnamesine dayanabilir. Yeni malik, önceki malikin kira sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerini devraldığı gibi, tahliye taahhütnamesi üzerindeki haklarını da devralır. Bu durumda, önceki malikin düzenlediği tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracının tahliyesi talep edilebilir. (Yargıtay 6. HD E. 2012/5147 K. 2012/8537 T. 07.06.2012)
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarından biri olan “kira sözleşmesinden sonraki tarihte yapılma” kuralı, kiracının özgür iradesinin korunmasını amaçlamaktadır. Tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için kiracının kira baskısı altında kalmadan, kiralananı teslim aldıktan sonra ve serbest iradesiyle taahhütnameyi düzenlemiş olması gerekir. Bu kurallar, hem kanun hükümleri hem de yargı kararları çerçevesinde titizlikle uygulanmaktadır.
3. Taahhüdün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından İmzalanmış Olması
Tahliye taahhütnamesi, kiracı veya kiracıyı temsil yetkisine sahip bir kişi tarafından imzalanmalıdır. Taahhütnamede kiracının ya da temsilcisinin imzası bulunmuyorsa, bu belge tahliye taahhütnamesi olarak kabul edilemez ve bu belgeye dayanarak tahliye davası açılamaz.
Birden fazla kiracı olması durumunda ise her bir kiracının taahhütnamede imzası bulunmalıdır. Aksi takdirde, sadece bir kiracının imzası ile tahliye gerçekleştirilemez. (Yargıtay HGK E. 1999/6-965 K. 1999/975 K.T. 17.11.1999)
Kiracı adına tahliye taahhüdü verebilecek temsilcinin yetkileri vekaletname ile belgelendirilmelidir. Doktrinde, tahliye taahhüdü vermek için özel yetki şartı aranıp aranmadığı tartışmalı olmakla birlikte, baskın görüşe göre kira sözleşmesi yapmaya yetkili bir vekilin tahliye taahhüdü de verebileceği kabul edilmektedir.
4. Tahliye Tarihinin Belirtilmiş Olması Şartı
Tahliye taahhütnamesinde, kiracının taşınmazı ne zaman tahliye edeceğine ilişkin kesin bir tarih belirtilmelidir. Tahliye tarihi belirtilmemiş bir taahhütname, tahliye davası açılması için gerekli şartları sağlamaz. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, tahliye tarihinin açık ve net bir şekilde belirtilmesi gerekir.
Bazı durumlarda, taahhütnamede tahliye günü yerine sadece tahliye ayı belirtilmiş olabilir. Bu tür durumlarda, belirtilen ayın son günü tahliye tarihi olarak kabul edilir.
4.1. Boş Taahhütname İmzalanması Durumu
Kiracıya boş bir tahliye taahhütnamesi imzalatılması sıkça karşılaşılan bir uygulamadır. Bu tür durumlarda taahhütnamede tahliye tarihi veya diğer bilgiler sonradan doldurulabilir. Ancak, boş bir taahhütnamenin geçerli olmadığı iddiasını kiracı yazılı delillerle ispat etmek zorundadır. Eğer kiracı, boşlukların sonradan doldurulduğunu ispat edemezse, bu taahhütname geçerli kabul edilir. (Yargıtay HGK, 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı)
4.2. Tahliye Tarihinin Kesin ve Belirli Olması
Tahliye taahhüdünde yer alan tarihin kesin ve belirli olması gereklidir. Bu tarih, kiracının kiralananı hangi gün tahliye edeceğini açıkça göstermelidir. Eğer bir tarih belirtilmemişse veya tarih tahmin edilebilir bir şekilde yazılmamışsa, tahliye taahhüdüne dayanılarak kiracıya karşı dava açılamaz.
Sonuç
Tahliye taahhütnamesi, kira ilişkilerinde hem kiraya veren hem de kiracı açısından büyük önem taşır. Ancak bu taahhütnamenin hukuken geçerli olabilmesi için kiracı veya temsilcisinin imzası ile düzenlenmiş olması ve açık bir tahliye tarihini içermesi zorunludur. Eksik veya yanlış düzenlenmiş tahliye taahhütleri, tahliye davası açılmasını imkansız hale getirebilir. Bu nedenle, tarafların hak kaybına uğramaması adına tahliye taahhütnamesi hazırlanırken bu şartlara dikkat edilmelidir.
Aile Konutlarında Tahliye Taahhüdü ve Eşin Rızası
Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerine göre, aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarla ilgili işlemlerde eşlerin ortak iradesi esastır. Kiracı olan eşin, diğer eşin açık rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemeyeceği gibi, tahliye taahhüdünde bulunması da mümkün değildir. Bu nedenle, kiralananın aile konutu olması durumunda, kiracı olmayan eşin açık rızası veya onayı alınmadığı takdirde tahliye taahhüdü geçersiz sayılır.
Aile konutu niteliği, tapuya şerh verilmesine bağlı bir durum değildir. Bir taşınmazın aile konutu olarak kabul edilebilmesi için tapuda aile konutu şerhinin bulunması şart değildir. Nitekim Yargıtay 2. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2020 tarihli kararında da bu husus açıkça belirtilmiştir.
Yargıtay 2. Hukuk Dairesi Kararı
Esas: 2020/3829
Karar: 2020/5916
Tarih: 19.11.2020
“…Sınırlandırma, aile konutu şerhi konulduğu için değil, zaten var olduğu için getirilmiştir. Bu sebeple tapuya aile konutu şerhi verilmemiş olsa bile, o taşınmaz aile konutu özelliğini taşır. Zira dava konusu taşınmaz, şerh konulmasa da aile konutudur…”
Değerlendirme
Bu karardan da anlaşılacağı üzere, bir taşınmazın aile konutu olarak değerlendirilmesi için tapuda şerh bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, söz konusu taşınmazın aile konutu niteliğine haiz olması yeterlidir. Dolayısıyla, aile konutu üzerinde geçerli bir tahliye taahhüdü düzenlenebilmesi için, diğer eşin açık rızası ve/veya onayı mutlaka alınmalıdır.
Bu durum, eşlerin ortak yaşam alanları üzerindeki haklarının korunması adına hukuki bir güvence sağlamaktadır. Kiracıların ve kiraya verenlerin, aile konutu niteliği taşıyan taşınmazlar üzerindeki işlemleri yaparken bu hassasiyetleri göz önünde bulundurması önem arz etmektedir.
Kira Sözleşmesi Yapılırken Alınan Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarından biri, bu taahhüdün kira sözleşmesinin kurulmasından ve kiralananın kiracıya tesliminden sonra düzenlenmesidir. Bu gerekliliğin temel amacı, kiracının manevi baskıya maruz kalmadan, özgür iradesiyle taahhüdü verebilmesini sağlamaktır. Kiracıya, tahliye taahhüdü vermediği takdirde taşınmazın kiralanmayacağının belirtilmesi, manevi cebir teşkil edebileceğinden, bu şekilde alınan bir tahliye taahhüdü geçerli kabul edilmemektedir.
Uygulamada, bu durumun tahliye taahhüdünü geçersiz kıldığına dair bir görüş birliği bulunmaktadır. Ancak esas tartışma konusu, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi yapılmadan önce ya da yapılma esnasında alındığı iddialarının ispat yükünün kimin üzerinde olduğudur.
Tahliye Taahhüdünün İspatı
Geçmişteki Yargıtay kararlarında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra ve kiralananın tesliminden sonra düzenlendiğini ispatlama yükümlülüğü kiraya verene aitken, son dönemlerde bu ispat yükünün kiracıya bırakıldığı gözlemlenmektedir. Örneğin, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 E., 2021/1108 K. sayılı kararında, bu değişime dikkat çekilmiştir. Ancak, bu konuda bir içtihadı birleştirme kararı henüz bulunmamaktadır. Dolayısıyla, her somut olay açısından Yargıtay’ın yaklaşımında farklılıklar olabileceği unutulmamalıdır.
Kiracı, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi öncesinde veya sırasında alındığını iddia ettiğinde, tahliye taahhüdü üzerinde yer alan tarih ve yazılar bilirkişi incelemesine tabi tutulabilir. Örneğin, taahhüt metni ile tarih kısmında kullanılan mürekkebin veya yazım tekniklerinin farklılık gösterdiği tespit edilirse, bu durum taahhüdün geçerliliğini etkileyebilir.
Kira Sözleşmesi Sırasında Tarihleri Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Uygulamada, kiraya verenlerin kiracılardan, kira sözleşmesiyle birlikte düzenleme ve tahliye tarihleri boş bırakılmış tahliye taahhütnameleri imzalamalarını talep ettikleri sıkça görülmektedir. Ancak, tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce veya sözleşme yapılırken alınması ve kiralananın tesliminden önce düzenlenmesi durumunda bu taahhüdün geçersiz olduğu kabul edilmektedir. Bununla birlikte, tahliye taahhüdünün sözleşme öncesinde veya sözleşme sırasında verildiği iddiasını ispat yükü kiracıya aittir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 tarihli kararında da, kira sözleşmesi sırasında tarihleri boş bırakılarak kiracıya imzalatılan tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için, bu belgenin tarihlerinin sonradan doldurulduğu ve kiralananın tesliminden önce düzenlendiği iddiasının kiracı tarafından kanıtlanması gerektiği vurgulanmıştır. Aksi halde, tahliye taahhüdü geçerli sayılacaktır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararı
Esas: 2017/975
Karar: 2021/1108
Tarih: 28.09.2021
*“…Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi, bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili, davalı …’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350 TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüdün tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de, yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür…”*
Değerlendirme
Bu karar ışığında, tarihleri boş bırakılarak imzalanan tahliye taahhütnamesi ile ilgili itirazlarda, kiracı iddialarını destekleyecek somut deliller sunmalıdır. Taahhüdün düzenlenme tarihinden önce alındığına veya tarihlerinin sonradan doldurulduğuna dair iddiaların ispatlanamaması durumunda tahliye taahhüdü geçerli sayılacaktır.
Bu bağlamda, kiracıların ve kiraya verenlerin tahliye taahhütlerini düzenlerken hem hukuki prosedürlere hem de tarafların iradelerinin doğru şekilde yansıtılmasına özen göstermesi, olası ihtilafların önüne geçilmesi açısından önemlidir.
Tahliye Taahhütnamesi Verilmiş Olması Halinde İhtarnameye Gerek Var Mıdır?
Tahliye taahhüdünde belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluyla kiracının tahliyesini talep edebilir. Buna istinaden herhangi bir ihtarname şartı öngörülmemiştir.
Geçerli Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci
Kiracı tarafından düzenlenmiş ve geçerli bir şekilde imzalanmış tahliye taahhüdü bulunduğunda, kiracı bu taahhütte belirtilen tarihte kiralananı tahliye ederek kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Eğer kiracı, tahliye taahhüdüne uygun davranmaz ve kiralananı belirtilen tarihte tahliye etmezse, kiraya verenin tahliye işlemini gerçekleştirmek için dava açma veya icra yoluna başvurma hakkı doğar. Ancak, tahliye taahhüdü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez.
Kiraya verenin tahliye işlemini gerçekleştirmek için başvurmadan önce dikkat etmesi gereken en önemli husus, tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde yasal işlemlere başlanması gerektiğidir. Bu süre, hak düşürücü niteliktedir ve süresinde başvurulmaması durumunda tahliye talebi yargı tarafından reddedilir.
İcra Yoluyla Tahliye
Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmezse, kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 272. maddesi kapsamında, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde ilamsız icra takibi başlatabilir. Bu süreçte:
- Tahliye Emri ve İtiraz Süresi: İcra müdürlüğü tarafından düzenlenen tahliye emri kiracıya tebliğ edilir. Tebligatın ardından kiracının 7 günlük itiraz süresi bulunur. İtiraz edilirse takip durur.
- Takip Devamı İçin Dava Açılması:
- İtirazın kaldırılması için kiraya veren, 6 ay içinde icra hukuk mahkemesine başvurabilir.
- İtirazın iptali için ise 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesine dava açabilir.
Tahliye taahhüdü noter huzurunda düzenlenmişse, itirazın kaldırılması davası daha hızlı ve pratik bir çözüm sunar. Ancak, noter onayı bulunmayan tahliye taahhüdünde kiracının imzaya itiraz hakkı bulunduğundan, bu tür itirazlarda sulh hukuk mahkemesi yetkili olacaktır.
Dava Yoluyla Tahliye
Kiracı, kiraya veren ile belirlediği tarihte kiralananı tahliye edeceğini yazılı bir taahhütname ile taahhüt etmişse, kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Önemli Noktalar:
- 1 aylık dava açma süresi, hak düşürücü niteliktedir ve bu sürenin geçirilmesi halinde kiraya veren tahliye talebinde bulunamaz.
- Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 353. maddesine göre, kiraya verenin dava açma süresi içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması halinde, tahliye davası açma süresi bir kira yılı uzar.
- Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malik de mevcut tahliye taahhüdüne dayanarak tahliye talebinde bulunabilir.
Bu süreçlerde, sürelere ve prosedürlere dikkat edilmesi kiraya veren açısından hukuki güvence sağlayacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk Başvurusu ve Süreci
1 Eylül 2023 itibariyle yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ve 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen madde 18/B uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Ancak bu düzenleme, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işlemleri kapsamamaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açmak isteyen kişiler, öncelikle arabuluculuk başvurusunda bulunmak zorundadır. Aksi takdirde, mahkeme esasa girmeden davayı yalnızca bu şartın yerine getirilmemesi nedeniyle reddedecektir.
Arabuluculuk başvuruları, doğrudan adliyelerde bulunan arabuluculuk merkezlerinden ücretsiz olarak yapılabilir. Bunun yanında, kişiler ya da avukatları, Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden de kolayca başvuru gerçekleştirebilir. Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecini, dava açma hakkı bulunan taraf başlatır. Bu, tahliye davalarında genellikle kiraya veren taraf olmaktadır.
Arabuluculuk süreci, başvurudan itibaren üç hafta içinde tamamlanır ve zorunlu durumlarda bu süre en fazla bir hafta daha uzatılabilir. Sürecin sonunda taraflar arasında bir anlaşma sağlanamazsa, arabulucu bu durumu bir tutanakla tespit eder. Bu tutanak, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açılması için gerekli bir belgedir.
Arabuluculuk süreci, uyuşmazlığın davaya gerek kalmadan çözülmesi açısından büyük önem taşır. Doğru yönetilen bir arabuluculuk aşaması, tarafların anlaşmasını sağlayabilir ya da dava açılması halinde avantajlı bir konum yaratabilir. Bu sebeple, tahliye süreci ve arabuluculuk aşamasının başından itibaren uzman bir gayrimenkul avukatından destek almak oldukça faydalı olacaktır.
Bu düzenlemeyle, kira ilişkilerinde tahliye süreci daha hızlı, etkili ve taraflar arasında uzlaşmaya yönelik bir zeminde ilerleme imkanı bulmuştur.
Tahliye Taahhüdünde Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre
Tahliye taahhüdüne dayanarak başlatılacak icra takibi veya tahliye davası, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre geçtikten sonra, tahliye taahhüdüne dayanılarak herhangi bir hukuki işlem başlatılamaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Merciler
- İcra takibi durumunda: Tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi yapılacaksa, yetkili icra dairesi taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Eğer icra takibine itiraz edilirse, açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davasında görevli mahkeme İcra Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise icra takibinin yapıldığı yerdeki İcra Hukuk Mahkemesi olacaktır.
- Tahliye davası durumunda: Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olup, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Tahliye Taahhütnamesine İcra ve Dava Aşamasında Yapılan İtirazlar
İcra Takibinde İtiraz
Kiracıya karşı tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi başlatıldığında, kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz edebilir. Bu itirazla birlikte tahliye işlemi durur. Ancak tahliye taahhütnamesi noter huzurunda düzenlenmişse, kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia edemez. Bunun dışında, taahhütnamenin geçersiz olduğuna veya tahliye şartlarının oluşmadığına dair itirazlarını ileri sürebilir.
Kiracının bu süreçte itiraz etmesi durumunda, ev sahibinin şu iki yola başvurması mümkündür:
- İtirazın kaldırılması talebi: Bu talep için 6 aylık bir süre bulunur.
- Tahliye taahhüdüne dayalı dava açılması: Bu davanın açılması için ise 1 yıllık bir süre öngörülmüştür.
Ev sahibi, her iki seçeneği de kullanabilmekle birlikte sürecin uzamaması adına etkili bir strateji geliştirilmelidir.
Tahliye Davasında İtiraz
Kiracıya karşı tahliye taahhüdüne dayanılarak tahliye davası açıldığında, kiracı taahhütnameye ilişkin itirazlarda bulunabilir. Bu itiraz, taahhütnamenin usule uygun düzenlenmediği ya da tahliye şartlarının yerine gelmediği gerekçeleriyle yapılabilir.
Kiracının bu tür bir itirazda bulunması halinde mahkeme, bu itirazları inceleyerek değerlendirme yapar. Eğer mahkeme, itirazları haklı bulursa, kiracının tahliyesine karar verilmez. Aksi durumda ise dava, ev sahibi lehine sonuçlanabilir.
Tahliye Taahhütnamesindeki İmzaya İtiraz
Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse, ev sahibinin bu itirazı aşması için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “itirazın iptali” davası açması gerekir. Bu durumda tahliye takibi de durdurulur.
Mahkeme incelemeleri sonucunda, imzanın kiracıya ait olduğu tespit edilirse, kiracı, İcra ve İflas Kanunu’nun 275. maddesi gereğince “inkâr tazminatı” ödemek zorunda kalabilir. Bu durum, kiracının ek bir mali yükümlülük altına girmesine neden olur.
Bu tür davalarda, sürecin etkili bir şekilde yönetilmesi adına deneyimli bir avukatın desteği, tarafların haklarını koruma açısından büyük önem taşır.
Tahliye Taahhüdü Hangi Durumlarda Geçersiz Olur?
Kiraya verenin tahliye taahhütnamesini kötü niyetli şekilde kullanmasının önlenmesi amacıyla kanunda bazı düzenlemeler yapılmıştır. Tahliye taahhütnamesinin hangi durumlarda geçersiz sayılacağı ise açıkça belirtilmiştir. İşte bu düzenlemeler:
- Kira sözleşmesinden sonra verilmelidir: Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin yapılmasının ardından düzenlenmelidir. Kira kontratı ile aynı anda düzenlenen taahhütnameler geçersizdir.
- Açık ve net ifadeler içermelidir: Taahhütnamede, kiralanan taşınmazın hangi tarihte tahliye edileceği açıkça belirtilmelidir. Belirsiz ifadeler içeren taahhütnameler geçersiz kabul edilir.
- Yazılı şekilde düzenlenmelidir: Tahliye taahhütnamesinin yazılı şekil şartına uygun olarak hazırlanması gereklidir.
- Kiracı veya vekili tarafından imzalanmalıdır: Taahhütname, bizzat kiracı ya da vekili tarafından imzalanmalıdır.
- Kira sözleşmesi yapılmadan önce düzenlenemez: Kira kontratı yapılmadan önce hazırlanan tahliye taahhütnameleri geçersizdir.
- Her yıl yenilenen kira sözleşmeleri için alınan taahhütnameler: Kira sözleşmesinin yenilenmesi sırasında alınan tahliye taahhütnameleri, Yargıtay kararlarına göre hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirildiğinden geçersiz sayılabilir.
- İrade sakatlığı durumunda: Taahhütnamenin düzenlenmesi sırasında irade sakatlığı (örneğin, zorla imzalatma ya da kandırma gibi durumlar) mevcutsa belge geçersiz olur.
- Tarafların karşılıklı anlaşması: Kiraya veren ve kiracı, aralarında anlaşarak düzenlenmiş tahliye taahhütnamesini hükümsüz hale getirebilir.
TAHLİYE TAAHHÜDÜ HAKKINDA SIKÇA SORULAN SORULAR
Tahliye Taahhüdü ile Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Tahliye taahhüdüne dayalı olarak açılan tahliye davalarının süresi genellikle 1-1.5 yıl arasında değişmektedir. Ancak bu süre, mahkeme yoğunluğu, duruşma sayısı ve delillerin toplanma süresi gibi çeşitli faktörlere bağlı olarak uzayıp kısalabilir. Bu nedenle, sürecin hızlı ve etkin bir şekilde yürütülebilmesi için alanında uzman bir avukattan destek alınması önerilir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Davası Açma Süresi Ne Kadar?
Tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye davası açmak isteyen kiraya veren, taahhüt edilen çıkış tarihinden itibaren bir ay içinde ya tahliye davası açmalı ya da icra takibi başlatmalıdır.
Bu bir aylık süre, hak düşürücü niteliktedir ve süresi geçtikten sonra tahliye davası veya icra takibi başlatılması mümkün değildir. Ancak, tahliye taahhüdüne aykırı bir durum ya da başka bir tahliye nedeni varsa, kiraya veren bu nedenlere dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Kararı Nasıl Uygulanır?
Tahliye taahhüdüne dayanılarak açılan tahliye davası sonucunda verilen tahliye kararı, hemen icra edilemez. Bu kararın uygulanabilmesi için, tahliye kararının kiracıya tebliğ edilmesinin veya mahkeme huzurunda yüzüne okunmasının (tefhim) üzerinden 10 gün geçmesi gerekir. Belirtilen süre dolduktan sonra kiraya veren, gerekçeli kararı alarak icra dairesine başvurabilir ve bu şekilde kiracının tahliyesini sağlayabilir.
Tahliye Taahhütnamesinde Cezai Şart Geçerli Olur mu?
Tahliye taahhütnamesinde yer alan cezai şart hükümleri, taraflar arasında yapılmış olan anlaşmanın bir parçası olarak geçerli kabul edilir. Bu durumda, kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, sözleşmede belirlenen cezai şartı yerine getirmek zorundadır. Ancak cezai şartın geçerliliği için bu hükmün açıkça sözleşmeye yazılmış olması gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi İptal Edilebilir Mi?
Taahhütnamenin iptal edilmesi, tarafların karşılıklı rızası ile mümkündür. Bu anlaşmanın yazılı yapılması zorunlu olmasa da ileride doğabilecek uyuşmazlıklardan kaçınmak için yazılı bir belge düzenlenmesi önerilir. Bunun dışında, irade sakatlığı (yanıltma, zorlama veya hata) sebebiyle verilen tahliye taahhütnameleri de hukuken geçersiz sayılabilir. Ancak iradesi sakatlanan taraf, bu geçersizliği bir yıl içinde ileri sürmezse sözleşme geçerli kalmaya devam eder.
Kiracı Tahliye Taahhütnamesine İtiraz Edebilir Mi?
Kiracının tahliye taahhütnamesine itiraz etme hakkı saklıdır. Kiracı, kendisine karşı başlatılan tahliye işlemleri sırasında itirazını ileri sürebileceği gibi, tahliye taahhütnamesinin geçersizliğine yönelik bir tespit davası açarak bu iddiasını ayrıca mahkemede dile getirebilir.
Taşınmaz Sahibi Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Nasıl Çıkarabilir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre taşınmaz sahibi, geçerli bir tahliye taahhütnamesine dayanarak iki yöntemden birini seçebilir:
- Tahliye davası açmak: Kiracı, tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihte taşınmazı boşaltmazsa, bu tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
- İcra takibi başlatmak: İcra dairesine başvurarak tahliye işlemini hızlıca gerçekleştirmek mümkündür.
Şarta Bağlı Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Yargıtay kararları doğrultusunda tahliye taahhütnamesi, belirli şartlara bağlanabilir. Ancak bu şartların makul ve tahliye taahhüdü ile uyumlu olması gereklidir. Örneğin, kira bedelinin belirli bir süre boyunca ödenmemesi durumunda tahliye yapılacağına dair bir şart geçerli sayılabilir. Bu tür bir durumda, şart gerçekleştiğinde bir ay içerisinde dava veya icra yoluyla işlem başlatılabilir.
Eski Malik Döneminde Verilen Tahliye Taahhütnamesini Yeni Malik Kullanabilir Mi?
Taşınmazın yeni sahibi, önceki malik tarafından yapılmış kira sözleşmesinin ve tahliye taahhütnamesinin haklarına halef olur. Bu sebeple yeni malik, eski malik adına verilmiş tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye işlemi başlatabilir.
Kira Sözleşmesinin Yenilendiğine Dair İtiraz
Tahliye taahhütnamesi düzenlendikten sonra kiracı ve kiraya veren arasında yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa, tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir. Bu durumda kiracı, kira sözleşmesinin yenilendiğini belirterek tahliye işlemine itiraz edebilir.
Tahliye taahhütnamesi varsa kiracı çıkar mı?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi varsa kiracı, taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmak zorundadır. Aksi halde ev sahibi dava veya icra yoluna başvurabilir.
Tahliye taahhütnamesi nasıl geçerli olur?
Taahhütname, kiracının özgür iradesiyle, yazılı olarak ve taşınmazın tahliye tarihi açıkça belirtilerek hazırlanmalıdır. Ayrıca yukarıda sayılan şartları sağlaması gerekmektedir.
Tahliye taahhütnamesi hangi hallerde geçersiz olur?
Zorlama, hile, korkutma gibi irade sakatlıklarıyla imzalanmışsa veya taahhüt tarihinden sonra yeni bir kira sözleşmesi yapılmışsa geçersizdir.
Tahliye taahhütnamesi noterden yapılması şart mıdır?
Noter şartı yoktur; yazılı ve geçerli bir taahhütname yeterlidir. Ancak noter onayı, ispat kolaylığı sağlar.
Tahliye taahhütnamesi yeni ev sahibine geçer mi?
Evet, yeni malik eski malik dönemindeki tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı çıkarabilir.
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye kaç ay sürer?
Tahliye süreci dava veya icra yoluna göre değişir. Genellikle 1-1.5 yıl sürebilir. Fakat bu bulunduğunuz ildeki adliyenin, icra dairesinin yoğunluğuna göre değişebilir.
Tahliye taahhütnamesi her yıl yenilenir mi?
Hayır, taahhütname her yıl yenilenmez. Ancak yeni bir kira sözleşmesi yapılırsa, eski taahhütname geçersiz hale gelir.
Tahliye taahhütnamesi ücreti ne kadar?
Ücret, noter masrafı gibi işlemlere bağlıdır. Noter onayı alınırsa ücret değişiklik gösterebilir.
Tahliye taahhütnamesi imzalayan çıkmak zorunda mı?
Geçerli bir tahliye taahhüdü imzalayan kiracı, belirttiği tarihte taşınmazı boşaltmak zorundadır.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır, sürenin bitmesi yeterli değildir. Ev sahibi ancak haklı bir sebep veya geçerli bir tahliye taahhüdü varsa kiracıyı çıkarabilir.
Tahliye taahhüdüne rağmen evi boşaltmazsa ne olur?
Ev sahibi, tahliye taahhüdüne dayanarak bir ay içinde dava açabilir veya icra yoluyla tahliye işlemi başlatabilir.
AKLINIZA TAKILAN SORULARI SORABİLİRSİNİZ
