BURSA KİRA HUKUKU AVUKATI
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, kiracılar ve ev sahipleri arasında doğabilecek anlaşmazlıkların çözümüne yönelik hükümler içerir. Bursa gibi gelişmiş olan şehirlerde, kira bedelleri, tahliye davaları ve kira sözleşmeleri sıkça karşılaşılan sorunlar arasında yer alır. Bu makalede, Bursa’da kira hukuku alanında dikkat edilmesi gereken noktaları ve karşılaşabileceğiniz hukuki sorunları ele alacağız.
Bursa Kira Hukuku Avukatı Ne Yapar?
Bursa kira hukuku avukatı, kiracı ve ev sahiplerinin herhangi bir hak kaybına uğramamaları için hukuki destek vermektedir. Kira sözleşmelerinin hazırlanması, kira bedelinin tespiti, kira artış oranları, tahliye işlemleri ve kira uyuşmazlıklarının çözümü gibi konularda profesyonel destek sunar. Bu süreçler çok ayrıntılıdır ve çok karmaşıktır. Eğer kira hukukuyla alakalı bir sorununuz varsa Satan Hukuk ve Danışmanlık Büromuzla iletişime geçerek Bursa kira hukuku avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
Bursa Kira Hukuku Avukatı Hangi Tür Uyuşmazlıklara Bakar?
Satan Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak;
- Kira tespit davaları,
- Tahliye taahhüdü hazırlama,
- Kiracının tahliyesi davaları,
- Kira tespit davaları,
- Ecri Misil davaları,
- Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesi,
- Kiralama sözleşmesi hazırlanması, incelenmesi ve düzenlenmesi,
- Kira ilişkisinden kaynaklı olarak taraflara ihtar gönderilmesi
gibi konularda hizmet vermekteyiz.
Kira Sözleşmeleri: Hazırlık ve Uygulama
Kira sözleşmeleri, kiracı ve ev sahibinin haklarını ve sorumluluklarını belirler. Bursa’da kira sözleşmesi hazırlarken, tarafların haklarını koruyacak maddeler içeren bir sözleşme oluşturulması önemlidir. Bursa kira hukuku avukatı, sözleşme hazırlama ve inceleme süreçlerinde size rehberlik edebilir, hukuki risklerinizi minimize edebilir.
Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gerekenler:
- Kiranın ne kadar olduğu,
- Ödeme tarihleri ve ödemelerin nereye ve nasıl yapılacağı,
- Depozitonun miktarı, nereye ve nasıl yapılacağı, nasıl ve geri alınacağı, depozitonun eve verilen zararlarda kullanılabileceği,
- Sözleşmenin ne zaman imzalandığı ve ne zaman sona ereceği, sözleşmenin süresi, hangi durumlarda yenileneceği,
- Sözleşmenin taraflarının isim, soyisim, açık adresleri, t.c. kimlik numaraları ile iletişim bilgileri,
- Nerenin kiraya verildiği ya da kiralandığı yani adresi,
- Kiralananın oda sayısı, büyüklüğü, demirbaşlarının sözleşmeye yazılması,
- Kiralanan yerin amacı ve amacının dışında kullanılması halinde sözleşmenin feshedileceği, kiracının uyması gereken kurallar,
- Sözleşmenin nasıl feshedilebileceği ve taraflara verilecek sürenin ne kadar olması gerektiği,
- Sözleşmenin her iki tarafça imzalanması
gibi konuların sözleşmede detaylıca yazılması gerekmektedir.
Kira Bedelinin Tespiti ve Artış Oranları
Kira bedelinin belirlenmesi, kira hukuku alanında en sık karşılaşılan sorunlardan biridir. Bursa’da kira artış oranları, özellikle ekonomik koşulların değişmesiyle önemli bir tartışma konusu haline gelmiştir. Bursa kira hukuku avukatı, kira bedelinin yasal sınırlar içinde tespit edilmesi ve artış oranlarının belirlenmesi konularında hukuki danışmanlık sunar.
Hukukumuzda kira artış oranlarında sınırlama yüzde 25’ti. Bu sınırlama 02/07/2024 tarihinde kaldırılmıştır. Kira artış oranı yeni dönemde 12 aylık TÜFE oranına göre belirlenecektir. Bu tarihten sonra kira sözleşmesi sona eren vatandaşlar için, kira artış oranı, ağustos ayında açıklanan yüzde 65,93 oranına göre belirlenecektir. Örneğin: mevcut kira döneminde aylık kirası 15.000 TL olan vatandaşın kira sözleşmesi 02/07/2024 tarihinden sonra bittiyse yeni kira bedeli yüzde 65,93 oranında yeniden hesaplanarak 24.889,5 TL olarak ödenecektir.
Tahliye Davaları: Kiracı ve Ev Sahibi Hakları
Tahliye davaları,
- kira sözleşmesinin sona ermesi,
- kiracının sözleşmeye aykırı davranması,
- mülkün yeniden inşası veya büyük onarımı,
- ev sahibinin veya kanunda belirtilen yakınlarının ihtiyacı sebebiyle,
- yeni malikin gereksinimi
durumlarında açılır. Bursa kira hukuku avukatı, tahliye sürecinde tarafların haklarını korur ve yasal prosedürlerin doğru şekilde izlenmesini sağlar. Kiracının tahliyesi veya mülk sahibinin mülkünü geri alması sürecinde, hukuki destek almak, sürecin sorunsuz işlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
Kira Uyuşmazlıklarında Getirilen Zorunlu Arabuluculuk Uygulaması
Arabuluculuk, tarafsız bir üçüncü kişinin yardımıyla uyuşmazlıkları çözmeyi amaçlayan gönüllü bir yöntem olarak tanımlanır.
Kira uyuşmazlıklarının artışı nedeniyle, 01.09.2023 itibarıyla zorunlu arabuluculuk kapsamı genişletilmiştir. Bu tarihten itibaren, kiraya ilişkin tüm uyuşmazlıkların arabuluculuk yoluyla çözülmesi gerekmektedir, ilamsız tahliye süreçleri hariç tutulmuştur.
Arabuluculuk sürecinde süreler durur ve eğer anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağının dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Aksi takdirde, davalar usulden reddedilir.
01.09.2023’ten itibaren, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusu dava şartı olarak belirlenmiştir. Başvuruda bulunulmayan durumlarda, davalar usulden reddedilecektir.
Bursa'da Kira Hukukunun Yerel Dinamikleri
Bursa, gelişmiş ve turistik açıdan cazip bir şehir olarak kira hukuku alanında da çeşitli zorluklar sunmaktadır. Bursa kira hukuku avukatı, bu yerel dinamikleri göz önünde bulundurarak hem kiracıların hem de ev sahiplerinin haklarını en iyi şekilde koruyacak stratejiler geliştirir.
Bursa Kira Hukuku Avukatı Kimdir?
Kira hukuku hem kiracılar hem de ev sahipleri için karmaşık ve dikkat gerektiren bir alandır. Bursa kira hukuku avukatı, bu alanda karşılaşabileceğiniz hukuki sorunları önceden bilmenizi ve doğru adımlar atmanızı sağlar. Profesyonel hukuki destek alarak, kira hukuku ile ilgili tüm süreçlerde haklarınızı koruyabilir ve olası uyuşmazlıkları en baştan engelleyebilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Hangi Durumlarda Sona Erer?
Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi genel ve özel olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
GENEL SONA ERME HALLERİ:
A) Kendiliğinden Sona Ermesi
- Tam Zapt Halinde- TBK m.309 (Kusurlu İfa İmkansızlığı uyarınca tazminat m.112)
- Kira Sözleşmesinin Konusuz Kalması ile
- Kamulaştırma ile
- İkale Sözleşmesi ile
B) Tarafların Fesih Beyanı ile Sona Ermesi
Kiracının Fesih Hakkı
- Kullanıma Elverişli Teslim Borcuna Aykırılık (m.301/c. l): Genel Temerrüt Hükümleri Uyarınca (TBK m.125)
- Kullanıma Elverişli Halde Bulundurma Borcuna Aykırılık (TBK m.301/c.2):
- Ayıp Hükümleri Uyarınca (TBK m.304 vd.)
- Önemli Ayıbın Varlığı Halinde (TBK m.304 vd.)
- Kısmı Zapt Halinde (TBK m.309) (kullanmaya elverişli bulundurma borcu)
- Kiracının Ölümü Halinde Mirasçılarının Fesih Hakkı (TBK m.333)
Kiraya Verenin Fesih Hakkı
- Kira Bedelini ve Yan Giderleri Ödeme Borcuna Aykınlık (TBK m.315)
- Sözleşmeye Uygun Kullanma Borcuna Aykırılık (TBK m.316)
- Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık (TBK m.316)
- Taşınmazda Oturanlara ve Komşulara Saygı Borcuna Aykırılık (TBK m.316)
- Kiracının İflası Halinde (TBK m.332)
- Ortak Hükümler: Önemli Sebeple Fesih Bildirimi (TBK m.331)
ÖZEL SONA ERME HALLERİ:
Kiracının Fesih Hakkı
- Belirli süreli kira sözleşmesinde en az 15 gün önceden bildirerek (TBK m.347)
- Belirsiz süreli kira sözleşmesinde genel hükümler uyarınca fesih bildirim sürelerine uyarak (TBK m.328 vd.)
Kiraya Verenin Fesih Hakkı
- Belirli süreli kira sözleşmesinde 10 yıllık uzama süresinden sonra, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirerek (TBK m.347)
- Belirsiz süreli kira sözleşmesinde 10 yıldan sonra genel hükümler uyarınca fesih bildirim sürelerine uyarak (TBK m.328 vd)
- Gereksinim nedeniyle (kendisi, altsoyu, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişiler için)- sürelere uyarak (TBK m.350/b.1 (Tahliye)
- Yeniden inşa ve imar amacıyla – sürelere uyarak (TBK m.350/b.2 (Tahliye)
- Yeni malik olarak gereksinim nedeniyle (TBK m.351(Tahliye)
- Tahliye taahhüdüne dayalı olarak (TBK m.352/I (Tahliye)
- İki haklı ihtara dayalı olarak (TBK m.352/II (Tahliye)
- Kiracının evinin bulunması (TBK m.352/III (Tahliye)
BURSA KİRA HUKUKU AVUKATI SIK SORULAN SORULAR
Kiracımı nasıl tahliye ederim?
Kiracının tahliye sebepleri: kira bedelini ödemezse, tahliye taahhüdü varsa, ev sahibinin ya da yakınlarının konut ihtiyacı varsa, taşınmazın yeniden inşası yapılacaksa, kira sözleşmesi 10 kere kendini yenilediyse, kiracı bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermişse kiracının tahliyesi mümkündür.
Kiracının tahliyesi davalarında dava açma süresi ne kadardır?
Yukarıdaki yazılan tahliye sebeplerinin her biri için farklı süreler belirlenmiştir. Bu sürelerin net bir şekilde belirlenmeyip kaçırılması çok büyük zararlara sebebiyet verecektir. Bu sebeple Bursa kira hukuku avukatıyla iletişime geçmeniz hem zaman hem de maddi açıdan sizi bir adım öne geçirecektir.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre güncellenmesi gerektiğinde açılan bir dava türüdür. Kiraya veren veya kiracı, kira bedelinin adil bir seviyeye getirilmesi amacıyla bu davayı açabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Kanun koyucu burada ikili bir ayrıma gitmiştir:
- Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Herhangi Bir Hüküm Bulunmaması Halinde
Taraflar arasında bir uzlaşma sağlanamadığında, kira bedelinin belirlenmesi hâkim tarafından yapılır. Bu belirleme, bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını aşmamak kaydıyla ve hakkaniyet ilkesine uygun olarak gerçekleştirilir. Bu durumda, kira sözleşmesinin 5 yılı aşmış olması veya 5 yıldan sonra yenilenmiş olması şartı aranmaksızın, kira bedelinin tespiti talebiyle dava açılabilir.
- Kira Sözleşmesinde Kira Artışına İlişkin Bir Hüküm Varsa
TBK 344 ve 345’te bu konuyla alakalı düzenlemeler mevcuttur.
Örnek vermek gerekirse: Taraflar arasında bir yıllık kira sözleşmesi yapıldığını ve bir yılın sonunda otomatik olarak 4 defa uzadığını varsayalım. Böylelikle kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 kira yılı geçmiştir.
6. kira yılı için 6. kira yılının başlangıcından en geç 30 güne kadar dava açılırsa belirlenen kira 6. kira yılının başından itibaren geçerli olacaktır.
Diğer bir durum ise 6. kira yılı için 6. kira yılının başlangıcından en geç 30 güne kadar ihtar gönderildiği durumda ev sahibinin 6. kira yılının sonuna kadar dava açma hakkı saklıdır. Ayrıca belirlenen yeni kira yine 6. kira yılının başından itibaren geçerli olmaktadır.
Kira tespit davasında ihtar şart mıdır?
Hayır değildir. İhtar göndermek yalnızca dava açma süresini uzatacaktır ve tespit edilen yeni kiranın ilgili yılın başından itibaren geçerli olmasına yarayacaktır.
Kira tespit davası şartları nelerdir?
Yazılı ya da sözlü kira sözleşmesi olmalıdır.
Davacının dava açmakta hukuki yararının varlığı gerekmektedir.
Ev sahibi kiracıyı kaç yıl dolduktan sonra çıkarabilir?
Kanun burada da ikili ayrıma gitmiştir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinde durum farklıdır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kira yılının başlangıcından itibaren 10 yılın geçmesiyle birlikte fesih bildirimiyle beraber kiracı tahliye edilebilir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde daha kolay anlaşılması için formül ve örneklerle açıklayacağız.
Sözleşme süresi (sözleşmede anlaşılan kira yılı) + 10 defa uzama (10 yıl) + 1 yıl
Örneğin 3 yıllık kira sözleşmesi varsa. 3 + 10 + 1 = 14 yılın sonunda kiracı tahliye edilebilecektir.
**10 yıl uzadıktan sonraki kira yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname gönderilme şartı vardır. Eğer ihtara rağmen kiracı kiralananı boşaltmazsa ekstra tahliye davası açılması gerekmektedir.
Kiracı tahliye davasında yetkili ve görevli mahkeme neresidir?
Taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Kira davalarında arabuluculuk zorunlu mu?
Taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç diğer kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.
Ev Sahibi Kiracıyı Oğlunun, Kızının Ya Da Kendinin Oturacağı Gerekçesiyle Çıkarabilir Mi?
Kiraya verenin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi bir şekilde konut ihtiyacının doğması durumunda kiraya veren kira sözleşmesini feshedip tahliye davası açabilme hakkına sahiptir. Fakat haklı bir sebep olmadıkça evi 3 sene boyunca başkasına kiraya veremez.
Ev sahibim depozitomu iade etmiyor ne yapabilirim?
Kiracı evden çıkarken verdiği depozitosunu iade alabilir. Bu depozito bir kira bedeli olarak verildiyse güncel kira değeri üzerinden geri alacaktır. Kira bedeli olarak değil de normal bir bedel olarak belirlendiyse onu da bilirkişiye güncellettirip o şekilde geri alma hakkına sahiptir. Bununla ilgili icra takibi başlatma hakkı vardır.
Tahliye taahhütnamesi nedir?
Kiracının, kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği anlaşmadır.
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları nelerdir?
- Yazılı olmak zorundadır.
- Kira sözleşmesinden bir süre sonra yapılmalıdır.
- Kiracının imzasının bulunması şarttır.
- Tahliye tarihi şarttır.
Kiracım kirasını ödemiyor ne yapabilirim?
Kiracı kirasını 1 gün bile geç öderse kiracı aleyhine tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılır ve kiracıya 30 günlük ödeme süresi verilir. Kiracıya ödeme emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve kalan 23 günde de kira bedelini ödemezse ev sahibi kiracının tahliyesini isteyebilir. Eğer ki kiracı yapılan icra takibinden sonra kira borcunu öderse kiracı tahliye edilemez fakat bu icra takibi iki haklı ihtarın biri yerine geçer.
Haklı sebeple iki tane ihtar göndersem kiracımı tahliye edebilir miyim?
TBK 352/2’ye göre kiracı borcunu ödemezse borcun ödenmesiyle alakalı kiracıya ihtar gönderilmelidir. Bu bir haklı ihtar yerine geçmektedir. 1 kira yılı içerisinde 2 kere haklı ihtara sebebiyet veren kiracıyı haklı ihtarların yapıldığı kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava ile tahliye ettirebilir.
Kiracım borcunu ödemiyor sözleşmede kefil olarak gösterdiği kişiye başvurabilir miyim?
Günümüzde hazırlanan kira sözleşmelerinin çoğunda kefil olarak üçüncü bir kişinin ismi ve imzası yer almaktadır fakat bu sözleşmeler kefili hiçbir şekilde bağlamamaktadır. Çünkü TBK 581’de kefalet sözleşmelerinin şartları sayılmıştır ve çoğu kira sözleşmesinde bu kefalet sözleşmesinin zorunlu unsurları yer almamaktadır. Nedir bu zorunlu şartlar? Kefil kefalet sözleşmesine kefalet tarihini, kefaletin azami miktarını, müteselsil kefil olduğunu kendi el yazısıyla yazmak zorundadır. Ayrıca kefil evliyse eşinin de yazılı onayının alınması zorunludur. Bu şartları sağlamayan kira sözleşmesinde yer alan kefile başvuru yapılamaz.
Kiracımın başka bir evi daha varmış bu sebeple kiracımı çıkarabilir miyim?
TBK 352/3’teki açık hüküm uyarınca kiracının ya da birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ve belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir evinin olması durumunda kira sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıyı tahliye davasıyla tahliye ettirebilir. Fakat bunun için kira sözleşmenin kurulduğu esnada kiraya verenin bunu bilmiyor olması şarttır.
Yeni ev aldım kiracıyı çıkarmak istiyorum ne yapmam gerekir?
TBK 351’deki açık hüküm uyarınca kiralananı sonradan edinen kişinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi bir şekilde konut ihtiyacının doğması durumunda yeni malik evi edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimde bulunmak şartıyla 6 ay sonra tahliye davası açma hakkına sahiptir.
Bursa Kira Hukuku Avukatı
Bursa kira hukuku avukatı, Bursa bölgesinde konut ve çatılı iş yerlerinin kiralanmasıyla ilgili ortaya çıkan kira ihtilaflarında çözümler üretmektedir. Satan Hukuk ve Danışmanlık Bürosu, Bursa’da kira hukuku ile ilgili davaların yönetiminde tecrübelidir. Müvekkillerinin haklarını koruyarak, etkili ve hızlı çözümler sunar.
Bursa Kira Hukuku Avukatı Ücreti Ne Kadar?
Bursa kira hukuku avukatı ücreti, davanın türü, avukatın tecrübesi ve davanın karmaşıklığına göre değişiklik gösterir. Ücretler, Türkiye Barolar Birliği’nin belirlediği asgari ücret tarifesine uygun olarak belirlenir, ancak her avukatın kendi ücret politikası da olabilir. Bursa’da kira hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, haklarınızı en iyi şekilde korumak ve en uygun çözüm yollarını bulmak açısından önemli bir adımdır. Ücretler hakkında daha kesin bilgi almak için Bursa kira hukuku avukatlarıyla doğrudan iletişime geçmeniz tavsiye edilir.
Bursa En İyi Kira Avukatı Nasıl Bulunur?
Bursa en iyi kira avukatı nasıl bulunur sorusunun cevabı, birkaç önemli adıma dayanır. İlk olarak, Bursa’da kira hukuku alanında uzmanlaşmış avukatları araştırarak başlamalısınız. İnternet üzerinde yapılan aramalar, avukatlık bürolarının web siteleri ve müşteri yorumları, size yol gösterebilir. Ayrıca, daha önce kira hukuku ile ilgili bir dava yaşamış tanıdıklarınızdan tavsiye alabilirsiniz. Bursa en iyi kira avukatı bulmak için avukatların deneyimlerini, geçmişteki başarılarını ve kira hukuku konusundaki uzmanlıklarını değerlendirmek önemlidir. İlk görüşme esnasında avukatın size sağladığı güven ve hukuki stratejisi de kararınızı etkileyebilir. Bu süreçte hem profesyonel hem de güvenilir bir avukat bulmak için detaylı bir araştırma yapmanız faydalı olacaktır.
Bursa Kira Hukuku Avukatından Nasıl Randevu Alabilirim?
Sitemizin İLETİŞİM sayfasından mail atarak, whatsapp üzerinden mesaj atarak ya da telefon numaramızdan arayarak Bursa kira hukuku avukatına ulaşıp randevunuzu oluşturabilirsiniz.
AKLINIZA TAKILAN SORULARI SORABİLİRSİNİZ